V BRNĚ UTRATILI LONI ZA NOVÉ BYTY SKORO 5 MILIARD. REKORDNÍ PRODEJE ALE DOPROVÁZÍ ZDRAŽOVÁNÍ

Rok 2016 se nesmazatelně zapíše do statistik brněnských stavitelů. Obrovský zájem o bydlení v novostavbách překonal očekávání všech odborníků. Celkem se loni v Brně prodalo 1 507 nových bytů a lidé za ně utratili přesně 4,94 miliard korun. Ruku v ruce s tím šlo ale i zdražování, byty v Brně během loňského roku zdražily o 9 % na necelých 59 000 Kč za m².
 
Kvůli problémům s povolováním nových staveb a s územním plánováním v Brně se staví málo a bytů je nedostatek. Ceny nemovitostí proto rostou i v roce 2017. Je ale zřejmé, že bydlení nebude zdražovat donekonečna a lidé se po něm začnou ve větší míře poohlížet i mimo město. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy trhu společnosti Trikaya.
 
Meziroční nárůst 63 %

Oproti roku 2015 vzrostl počet prodaných bytů v novostavbách o 63 % a o nové byty v Brně byl loni velký zájem i přes jejich soustavně rostoucí ceny. Zájemci o bydlení v novostavbě často využívali velmi výhodných úrokových sazeb u hypoték, jež byly po většinu roku na minimálních hodnotách. „Je to paradoxně i aktuální růst úrokových sazeb úvěrů na bydlení, který pomohl vysokým hodnotám prodejů v loňském roce. Na podzim chtěli lidé využít posledních nabídek hypoték s nízkými úroky a investovali do bydlení,“ komentuje situaci Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya. S novým zákonem o spotřebitelském úvěru totiž hypotéky začaly ke konci roku opět zdražovat.
 
 Jan Kokta, analytik investiční skupiny DRFG, k tomu dodává:  „Díky úvěrové regulaci ze strany České národní banky hypotéky mírně zdražily a jejich zdražování by mělo pokračovat i na jaře. Z toho důvodu by se měl zájem o byty snížit. Další zdražování hypoték by mělo nastat po zvýšení úrokových sazeb. To se však zatím v tomto roce neočekává. Nejdříve musí Česká národní banka vyřešit otázku ukončení intervenčního režimu.“
 
Ceny hypoték tak budou pravděpodobně pomalu růst a poptávku po bydlení spolu s vyšší cenou sníží také omezení počtu vydaných hypoték, jež vstoupí v platnost na jaře letošního roku. Hypotéky, které pokrývají více než 80 % hodnoty nemovitosti, budou banky moci uzavřít pouze s 15 % klientů. „Tuto změnu vítáme a věříme, že částečně ochladí současný napjatý trh. Nové byty budou moci kupovat pouze zájemci s dostatečným finančním zajištěním, a nebude tak hrozit přehřátí trhu,“ komentuje Alexej Veselý.
 
Nejdražší a nejlevnější

Nejčastěji lidé poptávali bydlení v městských částech Slatina, Bystrc, Královo Pole a Brno-střed. Lidé nejvíce kupovali dvoupokojové byty, ale velký zájem byl také o ty jednopokojové – nejčastěji si je pořizují jako investici a dál je pronajímají. V nadcházejících měsících se budou nejvíce prodávat byty v městských částech Jundrov a Slatina, které jich aktuálně nabízejí nejvíce.
 
Nejdražším bytem prodaným v roce 2016 byl podle dostupných ceníků developerů pětipokojový byt v centru města, který si koupil zájemce za necelých 14 milionů Kč. Naopak nejlevnější byl jednopokojový byt na ulici Cejl, kde kupec zaplatil za 17 m² částku necelých 1,2 milionu Kč. Celkově jsou nejlevnější byty v městských částech Slatina a Bystrc, za bydlení v těchto lokalitách zájemci v loňském roce zaplatili v průměru 47 tisíc Kč za m².
 
Bez nového územního plánu půjdou ceny nahoru

Současná průměrná cena nabízených novostaveb se pohybuje kolem necelých 59 000 Kč za m². Oproti cenám v lednu loňského roku se jedná o 9 % vyšší průměrnou cenu. Průměrný dvoupokojový byt o velikosti 60 čtverečních metrů tak v Brně koupíte za 3,5 milionu korun. Zájemce o jednopokojový byt si zpravidla musí připravit více než dva miliony korun.
 
Na růst cen nových bytů má vliv několik faktorů, které se v průběhu roku 2016 postupně setkaly. A nesetkaly se jen zde. „Dva hlavní trhy s byty v Česku, Praha a Brno, v některých ohledech sdílí obdobné problémy. Ani jedno z měst nemá vyhovující územní plán, jenž by podporoval výstavbu nového bydlení. Praha ani Brno nebyly připraveny na velký zájem o nové bydlení, který byl vyvolán dostupnými hypotékami a velmi dobrou ekonomickou situací naší země. Byty v Brně začaly výrazně zdražovat poté, co byla zrušena aktualizace územního plánu před dvěma lety. Bez možnosti stavět nové projekty nemohli stavitelé uspokojit vysokou poptávku a z bytů se stalo nedostatkové zboží,“ komentuje situaci Alexej Veselý a pokračuje: „Od roku 2011 se neprovedla jediná změna územního plánu. Současný územní plán v Brně je starý 23 let a většina vhodných ploch pro výstavbu je již vyčerpána. Problémy, které tento stav vyvolá, se bohužel dotknou většiny obyvatel města, nejenom zájemců o nové bydlení,“ doplnil Alexej Veselý.
 
Jan Kokta to vidí obdobně: „Kvůli zastaralému územnímu plánu se neočekává výrazná změna. Nový územní plán by mě být hotový nejdříve v roce 2022, ale platnost aktuálního plánu vyprší již ke konci roku 2020. Reálně tak hrozí situace, že se po roce 2020 přestanou vydávat stavební povolení. Zatím je v řešení buď prodloužení stávajícího plánu, nebo jeho úprava.“

V aktuální nabídce brněnských developerů se tak nachází celkem 911 dostupných bytů, z toho téměř polovina (442) je již zarezervována. Volných nových bytů je tedy k dispozici na celé Brno pouze 469. Za loňský rok se jich však prodalo více než trojnásobné množství.
 
Začínají zdražovat i starší byty a lidé více stavějí za Brnem

Zatímco růst cen nových bytů pozvolna snižuje své tempo, na řadu přicházejí ceny těch starších, které zpravidla trh novostaveb následují. V uplynulých měsících došlo ke zdražování starších bytů z důvodu velké poptávky. K tomu nově přispěla také daň z nabytí nemovitosti, již od listopadu hradí kupující. Rozdíly mezi cenami starších a nových bytů se tím výrazně snížily, zvlášť započteme-li provizi makléře, kterou v Brně tradičně platí kupující.
 
Růst cen nemovitostí ale ovlivní nejenom jejich nákup, hlouběji do kapsy budou muset sáhnout také nájemníci. Ceny pronájmů se v uplynulém roce zvedaly až o desítky procent.
„Je důležité si uvědomit, že ceny jednoduše nemohou růst donekonečna. Jakmile ceny překročí určitou hranici, začnou bytům ve městě konkurovat jiné typy bydlení – zcela logicky zejména levnější bydlení mimo město,“ doplňuje Alexej Veselý a upozorňuje tak na problém vystěhování obyvatel města, s nímž se Brno potýká.
 
Denně do Brna dojíždí přes 100 000 lidí. Zatímco v Brně podle aktuálních údajů výstavba nových bytů meziročně klesla o 45 %, v okrese Brno-venkov soustavně roste.

Jak se bude brněnský trh realit vyvíjet v novém roce?

V novém roce proto lze očekávat výrazný trend suburbanizace a přesunu části produktivní populace za hranice města. Bydlení v Brně se stává pro mladé rodiny nedostupným, a proto raději volí bydlení mimo město a delší dojíždění za prací. Stejně tak řada developerů vzhledem k současným komplikacím s územním plánem a povolováním staveb ve městě své aktivity raději přesune za jeho hranice.
 
Nový trend suburbanizace Brna potvrzuje i Tomáš Kaláb, místopředseda Asociace brněnských architektů a stavitelů a ředitel stavební firmy Kaláb, který říká: „Územní plánování města Brna vytváří pro investory tolik omezení a nejistoty, že je pro ně jednodušší investovat za hranicemi města. Ukazuje se, že zájemci o bydlení jsou ochotni kvůli výrazně nižším cenám bydlet v oblastech mimo Brno. Dlouhodobě to hodnotíme jako selhání lidí odpovědných za územní plánování v Brně.“

V jiném ohledu je však zájem o bydlení za hranicemi moravské metropole pro developera výhodný: „Pro naši společnost byl uplynulý rok přelomový v tom, jak intenzivně se zdražovaly byty v menších městech v okolí Brna. Například na našem projektu ve Slavkově u Brna jsme byli schopni oproti roku 2013 zvýšit ceny až o 32 % na metr čtvereční. Slavkov u Brna je totiž pro bydlení velmi příjemné místo,“ říká Tomáš Kaláb. Zároveň ale dodává: „V krátkodobém horizontu nás investory takovýto stav sice může těšit, ale v dlouhodobém výhledu takto intenzivní suburbanizace neúměrně zatíží především brněnskou infrastrukturu. Vedení města dnes vychází vstříc obavám lidí v jejichž sousedství se má budovat nová výstavba. Je to ale krátkozraké. Takto budeme mít během pár desítek let intenzivně zastavěné okolí města a v jeho středu čím dál větší počet aut,“ říká Tomáš Kaláb.

Brněnský trh by mohla v nadcházejícím roce výrazně ovlivnit realizace některého z dlouho připravovaných projektů rezidenčního bydlení většího rozsahu, z nichž řada se připravuje na pozemcích tzv. brownfieldu, tedy v místech bývalé průmyslové zástavby.
 
Tak by mělo vzniknout přibližně 650 bytů v městské části Brno-Chrlice. Velká bytová výstavba se očekává v Černovicích, kde se však projekt musí kvůli nelibosti místních předělat. Po deseti letech plánování by konečně mohla začít výstavba v areálu bývalých Jaselských kasáren. Radní Králova Pole dokonce v rámci tohoto projektu požádali o navýšení počtu bytů na úkor kanceláří. Kamenný vrch by měl nabídnout 500 nových bytů a 130 rodinných domů. Přibližně 800 bytů chce postavit v areálu bývalé Zbrojovky největší česká realitní skupina CPI. Jedná se sice o zmenšení původního projektu, avšak nyní se nepočítá s demolicí stávajících budov, ale především s jejich rekonstrukcí kvůli zachování industriálního charakteru. V tomto případě je ale třeba dodat, že se počítá se zahájením stavby až v roce 2021.

Jak ale dodává Jan Kokta: „Dokončení těchto projektů je otázkou několika let. Může se tedy stát, že i přes zdražení hypoték se situace během letošního roku razantněji nezmění a poptávka neoslabí natolik, aby to výrazněji poslalo ceny dolů. Na to mají vliv také dobrý výkon ekonomiky, nízká nezaměstnanost a zvyšující se mzdy.“