V BRNĚ STEJNĚ JAKO V PRAZE: NEDOSTATEK BYTŮ ZVYŠUJE JEJICH CENY!

V letošním třetím čtvrtletí se v Brně prodalo 239 bytů v novostavbách, proti stejnému období loňského roku je to 8% pokles prodejů. Stojí za ním především nedostatek nových bytů, který zároveň zvyšuje jejich ceny. 

 

Překvapivě nejvíce se ve třetím čtvrtletí prodávaly byty 1 + kk které lidé kupují především jako investice. Neodradily je ani rostoucí ceny. Spolu s tím zdražují také brněnské pronájmy, meziročně se v průměru zvýšily téměř o 20 %. Protože investoři kupují právě malé a levnější byty, v nabídce jsou aktuálně hlavně dispozice 2 + kk a větší – to prodražuje průměrnou cenu volných bytů o 15 %, vyšplhala se na 4,2 milionu za byt. Aktuálně je jich volných pouze 400. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy brněnského trhu s nemovitostmi společnosti Trikaya.

 

„Předpokládáme, že letos se prodá přibližně tisícovka nových bytů za celý rok, bude to znamenat asi 40% pokles prodejů proti loňskému roku,“ říká ředitel Trikaya Alexej Veselý. „Je to vidět i z dosavadního vývoje – za prvních devět měsíců se letos prodalo pouze 757 bytů, to je už teď meziročně 37 % pokles. Je to dopad špatného územního plánování, řada projektů se zastavila, nové byty se skoro nestaví, poptávka lidí po novém bydlení je výrazně větší než nabídka bytů, a byty proto zdražují. Z nabídky mizí menší a levné byty, zůstávají ty větší a dražší. Ty se pak stávají pro běžné lidi hůř dostupné. To zároveň šroubuje nahoru ceny pronájmů. V délce stavebního řízení je Česko v pořadí 130. zemí na světě, kousek za Kongem a Nepálem,“ dodává.

 

Nedostatek bytů je patrný i z aktuálních statistik rezervací. V současné době nabízejí stavitelé v Brně pouze 695 nových bytů s tím, že 300 z nich už je zarezervovaných. V praxi to znamená, že lidé mohou v celém Brně vybírat pouze z necelých čtyř stovek nových bytů, které jsou k dispozici. 

 

Levné hypotéky končí, zájem o byty ale neustává

 

Situace se patrně do budoucna nezlepší, i když „doba velmi levných hypoték pravděpodobně za čas končí,“ jak upozorňuje Roman Müller, analytik spotřebitelského financování společnosti Home Credit. 

 

„Česká národní banka už v srpnu letošního roku, poprvé od února 2008, zvýšila základní úrokovou sazbu o 0,2 procentního bodu na 0,25 procenta. Mírné zvýšení sazeb se začíná pomalu promítat také do sazeb hypotečních úvěrů. Nejde však o žádné dramatické zdražení, průměrná úroková sazba hypotéky se aktuálně pohybuje těsně nad 2 %. V porovnání s rokem 2008 jde pořád o „velmi levné“ peníze," říká Roman Müller a dále pokračuje:

 

„Doposud jen kosmetické zvýšení úrokových sazeb hypoték obyvatele Brna a blízkého okolí od nákupu nemovitosti rozhodně neodradí. Je překvapivé, že je neodradí ani mnohdy přemrštěné ceny některých bytů či domů. Omezená nabídka bytů na trhu žene tržní ceny vzhůru – řada lidí tak stále nákup řeší hypotékou a zájem o ně roste. Nemovitosti někteří kupující využívají jako alternativní investici, kdy sází na růst tržních cen i nájemného.“

 

Dostupné byty? Vede Brno-střed a Bystrc

 

Nejvíce bytů se prodalo ve třetím čtvrtletí v největší městské části Brno-střed. „Problémy s územním plánem mají i svou světlou stránku – zastavují se i dříve málo lukrativní a přehlížené oblasti poblíž centra města. Staré nevyužívané budovy tak mizí a na jejich místě se staví nové bydlení,“ říká Alexej Veselý. Kupci měli tradičně zájem i o byty v Králově Poli, Bystrci a Slatině.

 

Aktuálně se nachází nejvíce volných bytů v Brně-střed.  Je tu 25 % všech dostupných bytů na tomto trhu, zároveň jsou ale nejdražší; průměrná cena za metr čtvereční se vyšplhala na 70 tisíc korun. Další byty v novostavbách jsou k dispozici i v Bystrci, Slatině, Juliánově a v Černovicích. Nejlevnější byt v současné nabídce stojí 1,6 milionu korun, nejdražší je skoro za 15 milionů korun. 

 

Hitem jsou garsoniéry, kupují je investoři

 

Ačkoliv i malé byty zdražily, pro investory se stále jedná o zajímavou finanční příležitost. „V Brně je mnoho vysokoškolských studentů, do nových firem navíc přijíždí pracovníci ze zahraničí. To vytváří poptávku po nájemním bydlení v menších bytech. Ve třetím čtvrtletí to ve velkém využili investoři, kteří tyto garsoniéry kupují a dál pronajímají; 39 % všech prodejů třetího čtvrtletí tvořily právě byty 1 + kk. I za současných podmínek je pro investory zajímavé do malých bytů investovat, výnosy z pronájmů jsou stále výhodné. V nabídce developerů tak zůstávají především větší byty, na které kvůli rostoucí ceně tolik lidí nedosáhne,“ vysvětluje zjištěná data Alexej Veselý. 

 

Byt 1 + kk se v Brně teď prodává za průměrnou cenu 2,45 milionu korun, dispozice 2 + kk je pak o více než milion dražší a zájemce o 3 + kk už si musí připravit 5,4 milionu korun. 

 

 

Zdražují i nájmy

 

Zatímco v roce 2015 činil průměrný brněnský nájem bytu 9 tisíc korun a o rok později 9 900 korun, letos se nájemce musí připravit v průměru na měsíční výdaj 12 tisíc korun, a to se jedná o čisté nájemné bez dalších služeb. „I nájemního bydlení se tak dotýká nedostatek bytů. Loni si mohli zájemci o pronájem vybírat z celkem 850 bytů, aktuálně je jich ve hře už jen necelých 450. Část bytů si pronajali studenti, pro které začal nový akademický rok, nicméně i tak je v posledních letech zjevný trend, že počet volných bytů k nájmu klesá,“ zdůrazňuje Alexej Veselý. 

 

Průměrná cena za pronájem jednoho čtverečního metru v Brně je aktuálně 214 korun, výrazně se ale liší v závislosti na stavu a typu bytu. U novostaveb je zpravidla o čtvrtinu vyšší, nájem prodražuje také dobrý stav nemovitosti nebo její rekonstrukce.