V BRNĚ DOCHÁZEJÍ BYTY, CENY LETÍ VZHŮRU NA CELÉ JIŽNÍ MORAVĚ

Už několikátý rok po sobě upozorňují developeři, že v Brně neustále rostou ceny bytů v novostavbách a že jich není dostatek. Stejná situace se už přenesla i na trh se staršími byty a rostou dokonce i ceny nájmů. Nedostatek všech druhů bytů na straně jedné a dostatek peněz mezi lidmi na straně druhé vedou k tomu, že najít vhodné bydlení není těžké jen v Brně, ale problém se začíná rozšiřovat na celou jižní Moravu. Ze společné analýzy Trikaya a Sreality.cz vyplývá, že od loňského jara zdražily v Jihomoravském kraji byty určené k prodeji o 15 % - nejvíce pak přímo v Brně, kde cena narostla téměř o 19 %. Nájmy se zvedly na jižní Moravě za stejné období o 29 %.

„Trh novostaveb je úzce provázaný s celým trhem nemovitostí. 15% zdražení, které avizovali stavitelé v souvislosti s nedostatečnou výstavbou nových bytů, se nyní podle všech očekávání přelévá i do cen starších bytů,“ vysvětluje navýšení cen Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya. Obvyklá cena staršího bytu v Brně se pohybuje kolem tří milionů korun, při koupi bytu v novostavbě musí zájemce počítat s dalším půlmilionem navíc.  

Chcete byt? Připravte si o 300 tisíc víc

Na jižní Moravě se ceny liší velmi výrazně podle jednotlivých okresů, ale obvyklá cena pro dispozici 1 + kk je 1,5 milionu korun, 2 + kk zájemce pořídí za 2,25 milionu, 3 + kk za 2,7 milionu a do čtyřpokojového staršího bytu už musí kupec investovat skoro pět milionů korun.

„Při prodeji bytu v Jihomoravském kraji očekávají prodávající cenu o 300 000 tisíc korun vyšší, než tomu bylo na jaře 2015. Jde o 15% cenový růst, je to po Praze druhé nejrychlejší zdražování v Česku.  Navíc se byty na jižní Moravě prodávají o 58 dní rychleji. Jižní Morava je regionem, kde je oproti loňskému roku po bytech vyloženě hlad, a to žene ceny vzhůru,“ přibližuje manažer serveru Sreality.cz Michal Zadák.

Nedostatek bytů zvyšuje i nájmy, přesto zájem stále roste

Pro majitele, kteří už nový byt koupili, je ale dobrou zprávou, že spolu s rostoucí cenou nemovitostí rostou také nájmy. „Měsíční nájemné se od loňského jara zvedlo o 29 %, to znamená, že obvyklá cena je 9 tisíc korun. Osm z deseti pronajímaných bytů na Jižní Moravě najdeme v Brně. Už vloni na jaře se v okrese Brno-město cena pohybovala okolo 9,5 tisíce korun za měsíc. Letos v zimě to bylo už bez stokoruny deset tisíc,“ doplňuje Michal Zadák z Sreality.cz.  

Pro majitele bytu, který byt plánuje pronajímat, je rozhodující nejen výše nájmu, ale také doba, kterou potřebuje k zajištění nového nájemníka. Pár měsíců bez příjmu z pronájmu může výnosy z nemovitosti výrazně ovlivnit. Podle aktuálních dat zabere nalezení nového nájemníka pro starší byt v Jihomoravském kraji dvakrát méně času než před rokem a půl. Nejrychleji se pronajímají menší byty, najít nájemníka do garsoniéry obvykle netrvá déle než 14 dní.

„Naše údaje jasně ukazují, že za nejvyšší částky se pronajímají byty v novostavbách,“ upozorňuje analytik Trikaya František Šudřich. „Počáteční investice je v takovém případě o několik set tisíc vyšší, ale pronajmout nový byt je možné v průměru o 20 % dráž než byt starý. Řada lidí tak kupuje nové byty, které okamžitě pronajímá. I to je jeden z důvodů, proč tak rychle mizí z trhu.“

Přestože se jednopokojové byty v nabídce pronájmů vyskytují nejkratší dobu, jejich počet tvoří stabilně necelých 40 % nabídky všech inzerovaných bytů. Zájemci o nový byt k pronájmu mohou vybírat zhruba ze stejného množství dvoupokojových bytů. Zbylých dvacet procent pak tvoří byty větší, především třípokojové.

„Jednopokojové byty jsou hitem především v univerzitních městech a Brno je toho dobrým příkladem. Dispozice 1 + kk je oblíbená jak u novostaveb, tak u starších bytů. Pronajímají si je hlavně studenti, absolventi pak mají zájem i o koupi, typicky se rozhodují mezi pořízením dispozice 1 + kk či 2 + kk,“ vysvětluje Veselý. „Druhou velmi silnou skupinou zájemců o malé byty jsou senioři.“

Připlatit nebo renovovat?
Nutné opravy starších bytů vycházejí v průměru na 160 tisíc

Při koupi bytu se zájemci často rozhodují, zda si připlatit za byt v novostavbě či po rekonstrukci, nebo raději pořídit byt starší a vrhnout se do jeho oprav. „Vždy doporučujeme klientům dobře zvážit svoje schopnosti a možnosti. Rekonstrukce bytu může být dobrá a ekonomická varianta, ale pokud nejde podle plánu, může se v důsledku prodražit,“ upozorňuje Alexej Veselý, ředitel Trikaya. „Někdo vyhledává záměrně starší byty, protože mají své kouzlo odžitých let. To samozřejmě nové byty nemají, nabízí ale zase nové technologie, jsou zpravidla energeticky úspornější a mají lépe řešené parkování.“    

Rozhodující tak často zůstává cena samotné nemovitosti. A ta se podle stavu bytu výrazně liší. Obvyklá cena už rekonstruovaného bytu je v Jihomoravském kraji dvakrát tak vyšší než u bytu před rekonstrukcí. Obvyklý nájem u rekonstruovaného bytu je stejně vysoký jako u novostavby – 10 000 korun. Starší byt, jehož stav je hodnocen jako dobrý, vyjde měsíčně o dva tisíce levněji.

Krom toho je potřeba při nákupu zvážit také riziko kvality nemovitosti. Důkladná prohlídka nemovitosti často vyžaduje odborníka. Podle údajů společnosti pro inspekci nemovitostí Bytecheck se průměrné náklady na odstranění vad starších bytů vyšplhají na 157 000 Kč za byt. Při koupi novostavby kupce proti těmto případným nákladům chrání zákonná záruka.