NOVÝCH BYTŮ JE V BRNĚ MÁLO, PROJEVILY SE TAK DŮSLEDKY ZRUŠENÉ AKTUALIZACE ÚZEMNÍHO PLÁNU

Minulý měsíc byl v prodeji novostaveb v Brně nejsilnějším za posledních několik let. Celkem se v prvním čtvrtletí prodalo 362 bytů za rekordní 1,23 miliardy korun. To je meziroční nárůst o 47 %. Velká poptávka po nových bytech v moravské metropoli ale brzy narazí na problémy s výstavbou novostaveb. Počty nabízených bytů už několik měsíců po sobě klesají, poptávka vítězí nad nabídkou a hrozí, že ceny dál porostou.

Nabídka nových bytů se stále zmenšuje a plánování nové výstavby poptávce lidí nestačí. Volných bytů (které nejsou prodané či zarezervované) je v Brně aktuálně 579. Vloni jich ovšem ve stejnou dobu bylo k dispozici o 25 % více.  Bytů s nejžádanější dispozicí 2 + kk bylo před rokem dokonce o téměř 75 % více než teď. Právě postupné a trvalé snižování nabídky je jedním z důvodů, proč ceny bytů v uplynulých 12 měsících znatelně rostly. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy prodejů novostaveb společnosti Trikaya.

Z bytů se může stát podpultové zboží

Za celý loňský rok se v brněnských novostavbách prodalo 950 bytů, teď jich ale v nabídce není volných ani 600. „Výstavba bytů je za silnou poptávkou pozadu jako nikdy. Vloni vydaly úřady v Brně 715 stavebních povolení na nové byty, těch se ale prodalo o celou třetinu více. Pokud by tento trend pokračoval a prodávalo se více, než se staví, nebudou mít lidé z čeho vybírat,“ obává se ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý. Statistiky za poslední měsíce to jednoznačně potvrzují. Meziroční nárůst zájmu o nové byty o celou třetinu ukousl velkou část z bytů, které byly k dispozici. Projekty, které se musely před rokem pozastavit, najednou na trhu schází.

„Důsledky zrušení aktualizace územního plánu se přesně dle předpokladu odborníků projevují s více než ročním zpožděním. Řada rozpracovaných projektů byla kvůli zrušené aktualizaci zablokována, tyto byty teď ale na trhu citelně chybí. Více než dvacet let starý územní plán už nevyhovuje současným potřebám rozvoje města,“ doplnil Veselý.

Podobný názor má i Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST), která ke zveřejněným statistikám společnosti Trikaya, říká:

„Věříme, že si město uvědomuje hrozící problémy a nenechá situaci zajít příliš daleko. Lidé chtějí kupovat, stavitelé chtějí investovat do nové výstavby a je škoda, že se město nerozvíjí kvůli byrokratickým překážkám. Na hrozící úbytek bytů v nabídce upozorňujeme delší dobu, protože se s ním pojí i jiná rizika krom růstu cen. Stěhování lidí za hranice města, zvýšená dopravní zátěž a další negativa suburbanizace. Je potřeba, aby město vytvářelo podmínky pro svůj rozvoj. Pokud se situace nezlepší, výběr a koupě bytu mohou být problémem. Cítíme, že pro klienty je výběr bytu náročnější než dříve. Najít vhodný byt v omezené nabídce není jednoduché a čas pro samotné rozhodnutí je kratší. Na některé byty se tvoří pořadníky. V návaznosti na ceny novostaveb se proměňují i ceny starších bytů a následně pak i ceny pronájmů. Omezení výstavby nových bytů se tak promítne do celého trhu.“


2 + kk dojdou jako první, předtím ale mohou zdražit

Neprodaných čtyř- a vícepokojových bytů je zatím ještě relativní dostatek  Podle letošní míry poptávky by aktuální počet těchto neprodaných bytů vystačil ještě na deset měsíců. Ovšem současná nabídka bytů 2 + kk, které jsou nejžádanější, by vystačila už jenom necelých 7 měsíců. Pokud se tedy do prodeje neuvolní další projekty, za půl roku nemusí být v nabídce téměř žádné nové dvoupokojové byty. „Situace začíná být alarmující. Ceny bytů zbytečně rostou, protože jich stále ubývá a nově postavených není dostatek. Pokud by tento trend pokračoval, hrozí další vlna zdražování způsobená právě nefunkčním územním plánováním v Brně,“ řekl Veselý.

Trh se přizpůsobuje investiční poptávce

Nové projekty se často přizpůsobují poptávce. Díky výhodným úrokovým sazbám hypoték a nepříznivému výhledu záporného zhodnocení peněz uložených v bance stále více lidí zvažuje právě investici do nemovitostí. Tomu jdou naproti i některé nové projekty, které jsou zaměřeny právě na investiční klientelu a většina nabízených bytů (někdy i všechny) je v dispozici 1 + kk. Právě malé byty jsou totiž z hlediska výnosu pro investory nejzajímavější a zároveň jsou cenově dostupné i pro menší investory – často v kombinaci s hypotečním úvěrem spláceným z pronájmu bytu.

„V současnosti je to ideální doba pro koupi bytu“, říká  Michal Kozub z Home Credit a.s. „Hypotéky jsou historicky levné, lidé mají práci a jejich mzdy rostou. Mají jednodušší přístup k financím a mohou si dovolit koupit byt. V Brně se však stalo, že lidé nové byty téměř vykoupili. Developeři totiž nedokážou tento růst poptávky rychle a jednoduše vykrýt. Je to dáno tím, že od vzniku záměru stavět v dané lokalitě až po kolaudaci uběhne několik let. Dalším klíčovým faktorem je pak to, že současný územní plán takovou výstavbu brzdí. A tak nemůže dojít k vyrovnání nabídky s poptávkou a tedy i k udržení ceny, což znamená, že růst poptávky a malá nabídka způsobují, že ceny bytů rostou. A tak peníze, které lidé ušetří na levnějších hypotékách, jsou kompenzovány částkou, o kterou si připlatí v kupní ceně bytu.“

Průměrná cena nové garsoniéry v Brně je 1 960 000 Kč s DPH s průměrnou cenou 51 900 Kč za metr čtvereční. Nejmenší nabízená garsoniéra má necelých 22 m2, k dostání jsou ale i nadstandardní jednopokojové byty se 70 m2. Nejvíce bytů nabízí městské části Bystrc, Královo Pole, Slatina a Brno-střed. Právě pro centrum města se v uplynulých měsících rozhodlo nejvíce kupujících. Za poslední tři měsíce se zde prodalo stejné množství bytů, kolik jich je aktuálně v nabídce developerů, tedy 110, píše se v pravidelné analýze společnosti Trikaya. I to potvrzuje fakt, že bytů tohoto typu nemusí být na trhu v příštích měsících dostatek a zjištěné ceny jistě doznají určitých změn.