NOVÉ BYTY V BRNĚ ZDRAŽUJÍ, PŘESTO SE DOBŘE PRODÁVAJÍ. JE TO DOBŘE NEBO ŠPATNĚ?

Za prvních šest měsíců letošního roku se v Brně prodalo celkem 544 bytů v novostavbách. Jedná se o 25 % nárůst proti stejnému období loňského roku, a Brňané tak za nové bydlení utratili ve druhém čtvrtletí více než 1,5 miliardy Kč. Lidé nově zabydleli celkem 32 tisíc metrů čtverečních obytných ploch v téměř 40 různých rezidenčních projektech v Brně. Čísla vyplývají z pravidelného monitoringu brněnského trhu, který připravuje společnost Trikaya.

Nejlevnější byt se prodal v Králově Poli za 1,2 milionu korun, ceníkově nejdražší v Brně střed za 11 milionů korun. Podle odhadů Trikaya se letos v Brně prodají nové byty skoro za skoro tři miliardy korun.

Byty stále zdražují

Průměrná cena metru čtverečního aktuálně nabízených nových bytů činí 56 500 Kč vč. DPH. Před rokem se ale pohybovala na úrovni 50 000 Kč vč. DPH, jedná se tedy více než o desetiprocentní růst. Za tak výrazným vzestupem cen stojí tři hlavní důvody. Prvním z nich je úbytek nabídky nejlevnějších bytů na okraji města. Naopak luxusních bytů s nadstandardně vysokou cenou přibylo, takže průměrná cena roste. Do toho na trhu působí ještě třetí faktor, kterým je pozvolný růst cen tažený vysokou poptávkou po novém bydlení. Poptávka lidí po novém bydlení je vysoká, nabídka se snižuje, a proto ceny rostou.

Ředitel Trikaya Alexej Veselý ale upozorňuje, že na čísla je nutné nahlížet v širším kontextu: „Brněnský trh je relativně malý a jakýkoliv výkyv, například úbytek stovky levných bytů na okraji města, průměrnými hodnotami zacloumá. Pozvolné a trvalé zdražování bytů ale pozorujeme už delší dobu. Do cen se mimo jiné promítají problémy, které stavitelům způsobil pád aktualizace územního plánu, a problémy s povolováním nových staveb. 10 % zdražení se týká celého trhu, pokud bychom číslo očistili o nejlevnější a nejdražší byty, které průměr nejvíc ovlivní, je reálné zdražení méně než poloviční, tedy do 5 %.“

Lidé kupují menší byty

Průměrná cena prodaného bytu byla v uplynulém pololetí 2,83 milionu Kč včetně DPH. Oproti loňskému roku tak absolutní cena prodaných bytů mírně poklesla. Bydlení ale nezlevnilo, jak uvádíme výše, lidé pouze kupovali byty menší - spolu s cenou tak klesly také výměry prodaných bytů. Téměř polovina všech prodaných bytů (43 %) byly tradičně dispozice 2+kk, čtvrtina garsoniéry (26 %), zbytek byty třípokojové (23 %) a vícepokojové (8 %).

Slatina, Bystrc a Líšeň

Každý druhý prodaný byt spadá do městských částí Slatina, Bystrc a Líšeň, tedy okrajových částí města s velkými rezidenčními projekty. „Zájem o bydlení na okraji Brna je veliký, byty jsou v těchto lokalitách skoro vyprodané. Řada nových projektů stavitelů se teď začíná soustředit na obnovu centra města, což je dobře – vyšší koncentrace obyvatel v centru podstatně méně zatěžuje dopravu a životní prostředí. V Brně střed se aktuálně nachází 25 % nabídky všech nových bytů v Brně,“ doplnil Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya.

Letošní prodeje vyšplhají ke třem miliardám

Letos opět vše nasvědčuje, že se nových bytů prodá více než loni a že i tento rok bude rekordní. Nejenom úspěšná první polovina roku, ale také velké množství rezervovaných bytů (téměř polovina z aktuálně 850 dostupných) či dobrá situace na trhu úrokových sazeb ukazují, že se v Brně budou nové byty prodávat více než dobře i v druhém pololetí, bez ohledu na rostoucí ceny. „Čekám, že celkové letošní prodeje přesáhnou tisíc prodaných bytů v hodnotě necelých tří miliard korun,“ řekl Veselý.

Na zveřejněnou analýzu společnosti Trikaya reaguje Tomáš Kaláb z Asociace brněnských architektů a stavitelů, který doplňuje zprávu o ještě další úhel pohledu, protože Asociace brněnských architektů a stavitelů už od svého vzniku upozorňuje na nepříznivý vývoj na trhu nových bytů v Brně, především s ohledem na rostoucí ceny. Jak se píše v jeho prohlášení:

„Souhlasíme s tvrzením společnosti Trikaya, že je potřeba se dívat na růst průměrné ceny v širším kontextu – do koncové ceny bytů se totiž promítá celá řada vnějších vlivů. Hlavní problém spatřujeme v podobě platného územního plánu, který je velmi zastaralý, a dostupné plochy pro zástavbu jsou vyčerpány.

Naše Asociace se snaží o vytvoření partnerského prostředí, v němž město ocení příliv financí na svůj rozvoj. Obzvláště teď, když poptávka roste a lidé chtějí nové bydlení, by se město ve spolupráci s místními staviteli mělo snažit o obnovu zanedbaných lokalit a výstavbu nových rezidenčních objektů.

Fakt, že více než polovina prodaných bytů v Brně spadá do okrajových částí města, je alarmující. Rozrůstání města do okolí s sebou přináší velké množství negativních jevů, například to, že se centrum a přilehlé části vybydlují.

Je důležité si uvědomit, že reálně volných (ne rezervovaných) je podle dostupných údajů asi 450 nových bytů. Přitom se za půl roku v Brně prodá přes 500 bytů a poptávka po nich stále roste. Pokud se nezačnou stavět další, hrozí, že se nový byt stane v Brně luxusem, který si mohou dovolit jen ti nejbohatší. Takový vývoj postupně ovlivní i ceny starších bytů a nájmů. Již nyní jsme v situaci, kdy se velká část obyvatel Brna stěhuje za jeho hranice kvůli vysokým cenám nemovitostí ve městě. Je v zájmu všech se tohoto trendu vyvarovat.“