NEDOSTATEK BYTŮ A STOUPAJÍCÍ CENY VYHÁNĚJÍ LIDI Z BRNA, STAVÍ SE ZA MĚSTEM

Zatímco v Brně výstavba bytů stagnuje, v jeho okolí se probouzí stavební boom. Za první pololetí letošního roku úřady v okrese Brno-venkov vydaly 333 stavebních povolení na bytové budovy, zatímco přímo v Brně pouze 60. Ceny bytů v brněnských novostavbách kvůli sílící poptávce dál rostou, průměrná cena prodaného bytu se v uplynulém čtvrtletí vyšplhala z 3,15 milionu Kč na 3,4 milionu korun. Oproti prvnímu pololetí roku 2016 zaplatili lidé za nový byt o 8 % více. Prodejům se přesto daří, ve třetím čtvrtletí zájemci koupili v Brně 258 bytů v hodnotě 877 milionů. Byty ve městě ale začínají docházet. To má spolu s růstem cen za následek, že lidé za novým bydlením míří na venkov, kde je nabídka širší.

„Ukazuje se, že neplatí, že se lidé mimo město stěhují pouze za bydlením v rodinném domě. V současné době roste kromě zájmu o rodinné domy i zájem o bytové domy, které vznikají v okolí Brna. Tento trend navíc očekáváme i do budoucna. Přímo ve městě totiž vinou chybějících ploch v územním plánu projekty novostaveb stagnují, byty z trhu mizí a zájemci nemohou využít ideální podmínky levných hypoték. Lidé tedy odcházejí z města jednoduše proto, že mají zájem o byt a v Brně ho nesehnali nebo na ně byl moc drahý,“ říká Alexej Veselý, ředitel brněnské developerské společnosti Trikaya.

Stavitelé, kteří nyní nemají možnost rozjet nové projekty přímo v Brně, tak stavějí byty na pozemcích za hranicí města. Zatímco v roce 2014 úřady v prvním pololetí povolily bytové stavby v Brně v hodnotě 1 157 mil. Kč, v prvním pololetí roku 2015 už šlo o stavby v hodnotě pouhých 866 mil. Kč. Letos objem stavebních investic do rezidenční výstavby v Brně opět poklesl a za první pololetí úřady povolily výstavbu v hodnotě 707 mil. Kč. Na venkově však takový problém s vydáváním stavebních povolení není. V okrese Brno-venkov úřady vydaly do letošního července stavební povolení za 1,2 miliardy Kč.

Podobně vidí situaci i Ondřej Záruba, analytik a člen představenstva investiční skupiny DRFG, když říká: „Nejen pro Brno, ale i pro celou ČR platí, že současná situace nahrává developerům kvůli snadno dostupným a levným hypotékám. To pochopitelně tlačí ceny rezidenčních nemovitostí vzhůru. Hypotéky pravděpodobně ještě nějakou dobu nezdraží. Minimálně do doby, než ČR výrazně zpomalí ekonomický růst, který by vyvolal vlnu úvěrových delikvencí. Případně dále při změně měnové politiky v souvislosti s bojem s inflací. Obojí neočekávám do jednoho roku. Případná nedostatečná nabídka by tak mohla vést ještě krátkodobě k dalšímu růstu cen u nových bytů."

A dále pokračuje:
„Novostavby v širším centru města Brna se teď prodávají za ceny, které v některých případech přesahují i 80 tisíc korun za m2. To svědčí o silné poptávce mezi zákazníky. Zvláště malé a velké byty jsou nedostatkové zboží. Byty ve starších cihlových bytech se prodávají řádově za poloviční částky. Pro Brno je zatím stále charakteristické, že o ceně bytu rozhoduje spíše kvalita stavby než adresa.“

V uplynulém čtvrtletí kupovali lidé větší byty

I přes každoroční letní útlum se prodejům ve třetím čtvrtletí dařilo, celkem se v Brně prodaly byty v hodnotě 877 milionů korun. „Podle očekávání jsme v období letních měsíců zaznamenali propad prodejů. Jedná se o klasický každoroční útlum. I přes tento pokles ovšem vykázalo třetí čtvrtletí oproti loňskému a předloňskému roku nadstandardní množství prodejů,“ uvádí Veselý. Průměrná cena prodaného bytu v Brně se v uplynulém čtvrtletí vyšplhala na 3,4 milionu korun s průměrnou cenou za metr 54 300 Kč.

Tradičně oblíbený byl 2 + kk, který tvořil 40 % z prodaných bytů. Lidé však častěji kupovali také větší byty. Tento zájem byl jednou z příčin nárůstu průměrné ceny prodaných bytů. Zatímco v prvním pololetí se dispozice 3 + kk a větší prodalo 35 % všech bytů, od července do září tyto byty tvořily 38 % všech prodejů. Průměrná plocha prodaného bytu navíc vzrostla o 5 % na 64 m². Oblíbenou lokalitou byly městské části Slatina a Královo Pole.


Prodeje za 2016 směřují za rekordem. Pokoří 5 miliard?

Zatímco za celý loňský rok se v Brně prodalo celkem 954 bytů, do letošního září už svého nového majitele získalo 1 195 bytů. „Za prvních devět měsíců se prodaly byty za téměř 4 miliardy korun. Je možné, že prodeje budou letos atakovat hranici 1 500 prodaných bytů a hodnota prodejů překoná 5 miliard,“ předpovídá Veselý.

Aktuálně je v nabídce brněnského realitního trhu 515 volných bytů, dalších 453 je zarezervovaných.  Ve srovnání s loňským rokem, kdy si zájemci mohli vybírat z 652 bytů, jde o významný úbytek. Schází především oblíbená dispozice 2 + kk. „Lidé si v Brně mohou vybírat pouze ze zhruba 120 dvoupokojových bytů. To by se mohlo zdát jako velké množství. Ale například jenom v městské části Slatina jich je z tohoto množství více než padesát. V jiných lokalitách je výběr daleko menší,“ vysvětluje Veselý. Zájemci si mohou v Brně vybírat především z dispozice 1 + kk (32 % současné nabídky), 3 + kk (28 %), teprve na 3. místě následuje 2 + kk (24 %) a 4 + kk a větší (16 %). Nejvíce volných bytů se nachází právě v městských částech Slatina a Královo Pole – v těchto lokalitách je k dispozici více než polovina všech volných bytů v Brně.