DRUŽSTEVNÍ BYDLENÍ – „NOVINKA“, KTERÁ TÁHNE

Na pražském trhu se v rozsáhlé nabídce nových bytů objevil nový, lépe řečeno staronový fenomén – družstevní bydlení.  Nejdříve to byla jen první vlaštovka, pak však přišel loni známý a zkušený developer, společnost FINEP, s řadou dalších realizací a vypadá to, že pilotní projekt se nejen uchytil, ale ukázal se i natolik životaschopný, aby se v něm mohlo pokračovat. 

Na sklonku roku jsme v posledním čísle časopisu NOVÉ BYDLENÍ - ZIMA 2012 zveřejnili rozsáhlý rozhovor s finančním ředitelem skupiny FINEP ing. Štěpánem Havlasem, který dnes v plném znění uvádíme i našem serveru.


Jak vznikl nápad pustit se do družstevního bydlení? Nic vás přece k tomu nenutilo. Mohli jste jet přece jenom jako většina ostatních developerů ve vyjetých a vyzkoušených kolejích s výstavbou bytů do osobního vlastnictví, zatímco budování družstevního bydlení přináší celou řadu rizik.

Fakt je ten, že máme rádi výzvy a hledáme neustále nové cesty. Na druhé straně nás k tomu nutí i způsob jakým podnikáme, protože rozvíjíme velké urbanistické celky, které nemůžete zastavět jen bytovými domy, ale patří k nim i ostatní potřebná infrastruktura včetně komerčních ploch a kancelářských budov. Když jsme tyto koncepty rozvíjeli, zprvu nás vůbec nenapadlo družstevní bydlení, spíš jsme mysleli na to, jak rozhýbat produkt nájemního bydlení. Jen na okraj, i nájemní bydlení by mohla být pro developera schůdná cesta, protože podle našich výpočtů by se tak daly prodávat byty s 5 až 6 % ročním výnosem pro investora. Developer by zde ale musel zastoupit roli investora, tedy investovat dlouhodobé volné finanční prostředky a tyto většina developerů nemá. Určitě by pomohlo, kdyby se zapojily do spolupráce městské části, jak je tomu zahraničí, kde participují na projektu tak, že část produkce nájemních bytů si pronajímají od komerčních subjektů. Tak daleko se však u nás, až na nějaké výjimky, městské části ve svém uvažování ještě nedostaly a tak nás napadlo vrátit se k myšlence družstevního bydlení, která se ukázala jako takový určitý přechodový článek od vlastnického k nájemnímu bydlení.

Družstevní bydlení má za sebou sice dlouhou tradici, ale v posledních dvaceti letech byla jeho pověst dost pošramocená, družstevní záložny zkrachovaly nebo byly vytunelovány, totéž se stalo některým stavebním družstvům. Neměli jste obavy z určité nedůvěry klientů, kteří přece jen raději preferují vlastnické bydlení?

Od začátku jsme věděli, že zájemci o družstevní bydlení musejí mít stejnou důvěru k modelu družstevní bytové výstavby jako ke koupi bytů do osobního vlastnictví. Družstevní bytová výstavba v našem pojetí nabízí naprosto stejně kvalitní produkt, jaký nabízíme při prodeji do osobního vlastnictví.  Díky našim obrovským zkušenostem s developmentem máme samozřejmě naprosto klíčivou výhodu oproti tomu, když se několik lidí rozhodne sdružit a založit si stavební družstvo.
Důvěru ve schopnosti společnosti FINEP postavit kvalitní byty jsme si za léta naší činnosti už získali, neměli jsme však odborné znalosti v oboru družstevní správy. A proto jsme se spojili s úspěšnými profesionály z SBD Praha na Proseku, kde jsme realizovali svůj první projekt.  A ukázalo se, že to byl dobrý nápad. Tak například se nám potvrdilo, že velký zájem o tento typ bydlení měli lidé, kteří už v družstevních bytech bydleli, nebo v nich bydlí, tedy tam, kde byla družstva v minulosti úspěšná. Párkrát, snad jednou nebo ve dvou případech, přišli klienti i s právníky, nechali si jimi přezkoumat stanovy družstva, aby se ujistili, že jejich investice je dobře chráněna – a jejich právníci v nich samozřejmě nic nebezpečného nenašli!
K tomu bych chtěl ještě dodat, že důvěru posilují i další záruky pro klienta. Družstvo se vždy účelově zakládá pouze za účelem realizace jednoho bytového domu, tedy jsou to „panensky“ čisté nové společnosti bez jakékoliv minulosti, což znamená, že se nemůže někde objevit nějaký starý dluh. A dále: peníze, které družstevníci skládají, tedy minimálně 25 % z ceny bytu, jdou na vázaný účet u banky. Nikdo, ani FINEP, ani družstvo s nimi proto nemůže samovolně nakládat. Vše od počátku kontroluje, a to velmi detailně, banka, která poskytuje úvěr na výstavbu domu. A věřte, že se jedná skutečně o dost přísnou kontrolu toho, zda je každá koruna vynakládána účelově pro danou realizaci.

Kdo jsou lidé, kteří dávají přednost družstevnímu bydlení? Jsou to ti, co nedosáhnou z různých důvodů na hypotéku, nebo se jí obávají?

Ty důvody, jak jsme si sami zjišťovali, jsou dost rozdílné. Primárně však platí, že to nejsou lidé s nízkými příjmy, kteří by nedosáhli na hypotéku, jak by se zdálo z faktu, že stačí složit jen 25 % z ceny bytu a nemusíte prokazovat nikomu své příjmy, jak je tomu u banky.
Část z nich volí družstevní bydlení proto, že je to administrativně jednodušší než s hypotékou a mohou pracovat s výší nájmu, nebo chcete-li splátek úvěru podle svých momentálních možností. Mohou si například určit základní složenou částku od 25 do 90 % a tím i výši optimálních měsíčních splátek v budoucnosti. Mohou tedy na počátku při vstupu do družstva složit 25 % členský vklad a pak si jej navýšit při nastěhování, kdy se úvěr začíná splácet. Nebo mohou kdykoliv v průběhu splatnosti bankovního úvěru, tj. během 25 let, zvýšit jednorázově svůj členský vklad a tedy si snížit i výši sjednaného měsíčního nájmu, aniž by to s někým museli složitě projednávat. Anebo mohou doplatit svou část úvěru třeba najednou, což lze už za jeden rok od převzetí bytové jednotky, a získat tak byt do osobního vlastnictví. 
U starších lidí je to zase možnost bezproblémově převést družstevní podíl na děti nebo vnoučata, což je u vlastnického bydlení záležitost poměrně složitá, protože musíte přes katastr, a je to také v porovnání s převodem družstevního podílu nákladnější. Navíc pro svůj věk mají omezenou možnost, jak získat hypotéku, což asi potvrzuje údaj z našich průzkumů, který říká, že průměrné stáří lidí, kteří volí družstevní bydlení je o 5 let vyšší, než těch, co hledají vlastnické bydlení. 
Cizinci zase upřednostňují tento způsob financování proto, že jim zajišťuje stabilní výši nájmu, jistotu nájemní smlouvy, možnost kdykoliv podíl jednoduše odprodat, když se odstěhují, anebo jen proto, že jim to komplikují zákony jejich země. Čili důvody jsou různé.

Kvalita bytů družstevních a prodávaných do vlastnictví je podle Vašich slov stejná. Pociťují ale lidé nějaký rozdíl co se týče provozu a služeb?

Řekl bych, že ano. Výhodou družstva je, že správu družstva zabezpečují zkušení profesionálové, což nemusí být vždy případ u společenství vlastníků bytových jednotek, protože tam to někdy dělá ten, kdo na to má čas a chuť. V našem případě správu zajišťují lidé, kteří s tím mají dlouhodobé zkušenosti a navíc jsou schopni i proto, že spravují velké družstevní celky vyjednat lepší hromadné podmínky u řady sjednaných služeb, ať už jde o pojištění, technické asistence, správu domu, právní konzultace, internetové připojení a podobně. Samozřejmě, že lidé, kteří si koupí družstevní byty později do vlastnictví, mohou být případně nespokojeni a těchto služeb družstva nebudou chtít využívat. Zatím se mi to zdá ale velmi nepravděpodobné.

Nedávno jste zahájili Britskou čtvrtí V už prodej pátého projektu družstevního bydlení. Většina těchto projektů se nachází tam, kde zároveň prodáváte i byty do osobního vlastnictví. Mohou-li si lidé vybrat, čemu dávají přednost?

No podle toho, jak se to vezme. Důvody proč zvolit nákup formou osobního či družstevního vlastnictví jsou různé, jak už jsem řekl. Například teď se nám stalo, že jsme chtěli dát do prodeje 66 družstevních bytů v projektu Kaskády Barrandov V. Co se nám ale nepřihodilo. Objevil se tak velký zájem lidí, kteří si tam chtěli koupit byt do osobního vlastnictví, že jsme družstevní byty museli vyčlenit až pro další etapu, kterou plánujeme později. Takže pátý projekt je vlastně čtvrtý. V Britské čtvrti je však IV. etapa, která je  prodávána do osobního vlastnictví, umístěna hned vedle V. etapy, což je prodej do družstevního vlastnictví. Prodáváme je tedy souběžně, což znamená, že si sami vlastně konkurujeme. Toho jsme se zpočátku báli. U jiných projektů se však ukázalo, že ten přesah naší vlastní konkurence není zase tak velký. A naopak se učíme za pochodu. U družstevních bytů jsme například zjistili, že zájemci žádají spíše menší a efektivnější bytové jednotky a tak také teď projekty upravujeme. 

Jak už to bývá u průkopníků zvykem, pokud se něco nového ujme a je to úspěšné, začínají to ostatní napodobovat.  Myslíte, že nás čeká boom družstevního bydlení?

Myslím, že ne. Máme sice zprávy, že někteří developeři se již o projekty tohoto typu pokoušejí, ale z vlastní zkušenosti víme, že je to náročný development a příprava takového projektu vyžaduje nejen množství znalostí v oboru družstevnictví, ale i řadu jiných úprav a změn. Někdy jde na pohled o maličkosti, které si člověk hned tak neuvědomí. Například je velmi důležitým faktem, že družstva nejsou plátci DPH, což znamená, že DPH se stává nákladovou položkou. To může způsobit řadu problémů při investičním plánování, a to zejména v dnešní době, kdy dlouho nebylo jasné, jaká bude výše DPH, jestli 14 %, nebo 15 % či, že bude zavedena jednotná sazba 17,5 %. Své jsme si s tím užili, když jsme připravovali první projekt družstevního bydlení na Proseku. Tehdy se o tom také hodně diskutovalo a nakonec sazba stoupla z 10 na 14 %. Takže si myslím, že pro mnoho developerů bude jednodušší nabízet bydlení v oboru, který už znají, než se pouštět pro ně do nevyzkoušené oblasti. To však neznamená, že se podíl družstevního bydlení nebude zvyšovat.  Naše zkušenosti říkají, že je to vítané zpestření nabídky na trhu bydlení, které si už našlo své zákazníky, a my v tom budeme určitě pokračovat.