ANALÝZA TRIGEMY PO III. ĆTVRTLETÍ ZAZNAMENÁVÁ MÍRNÉ ZVÝŠENÍ PRŮMĚRNÝCH CEN NOVÝCH BYTŮ

„Již druhé čtvrtletí po sobě sledujeme mírný nárůst průměrné ceny, po nepatrném zvýšení ve 2Q registrujeme nárůst o 1 %. Nová průměrná cena se usadila na 61 593 Kč s DPH / m2 (počítáno jako podíl celkové ceny s DPH a uváděné podlahové plochy developerem),“ říká se v pravidelné analýze developerské společnosti Trigema, a. s.

Nárůst průměrné ceny již může být důsledkem plánovaného zdražování na developerském trhu. Ve třetím kvartálu se do prodeje spustily nové byty v několika projektech, jejichž průměrná cena převyšuje průměrnou tržní cenu (62 575 Kč s DPH / m2).

K nárůstu průměrné ceny dochází i přes pozvolnou aplikaci platných právních předpisů (nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) do ceníků developerských projektů, které se zejména v první polovině roku nedařilo celoplošně realizovat. Podle předpokladů by se předpisy NOZ (Nový občanský zákoník) měl do ceníků developerských projektů projevit skokovým snížením průměrné ceny.

Při detailním prozkoumání bytů ve skupině nově zahajovaných projektů lze zaznamenat jednu zásadní skutečnost, kterou je absence bytů v nejlevnějším, superlevném segmentu (do 45 000 Kč s DPH/m2). Pouze 1 % z celkového množství asi 1800 nově zahajovaných bytů připadá na nejnižší segment.

V celkovém pohledu na všechny dostupné byty se minimální množství zahajovaných levných bytů projevilo v zeštíhlení nejlevnějšího segmentu z 11 % na 8 %. Svou pozici si díky tomu upevnil střední segment (průměrná cena 45 000 – 60 000 Kč s DPH/m2), který je po třetím čtvrtletí zastoupen z 50 % a nejdražší segment (průměrná cena vyšší než 60 000 Kč s DPH/m2) zůstal nezměněn.

Dalším důvodem zvýšení celkové tržní průměrné ceny může být již konstantní prodej bytů v daných segmentech. Vývoj podílu prodaných bytů v jednotlivých segmentech se po dobu sledovaného ročního období příliš nemění. Nejlevnější segment je konstantně vyprodáván z pětiny, střední pravidelně překračuje 50 % a nejdražší se pohybuje pod hranicí 30 %.

Jestliže jsou na trhu rovnoměrně prodávány byty ze všech kategorií a přísun nových bytů se odehrává pouze ve středním a vyšším segmentu, jako tomu bylo ve třetím čtvrtletí, logicky se tyto faktory projeví v pohybu tržní průměrné ceny směrem nahoru.
Nepatrného posunu doznala průměrná cena skutečně prodaných bytů, jejíž změna proběhla pouze v řádu desítek korun. Skupina 1400 prodaných bytů měla průměrnou cenu 55 751 Kč s DPH/m2 (oproti 55 800 Kč s DPH/m2 ve 2Q). Ani struktura prodaných bytů nedoznala zásadních změn. Nejžádanějšími byty jsou stále dispozice 2 + kk (38 %), následované 3 + kk (25 %) a 1 + kk (24 %).

Zajímavé srovnání umožňuje analýza dostupných a prodaných bytů. Kromě průměrné ceny za metr čtvereční popisuje rozdílnost obou skupin absolutní průměrná cena, tedy průměrná celková cena s DPH, za které jsou byty nabízeny. Jednak tato průměrná cena vzrostla u dostupných bytů oproti přechozímu období o 131 452 Kč na 4 771 846 Kč s DPH. Především je pak při srovnání se skupinou prodaných bytů vyšší o 1 055 645 Kč. Při srovnání podlahových ploch vychází prodané byty o 8 m2 menší.

Téměř třetina prodaných bytů v roce 2014 byla do prodeje vpuštěna teprve v letošním roce. Potvrzuje to trend posledních let, že jsou pro zákazníky stále lákavé „byty na papíře“, u kterých mají šanci si alespoň částečně přizpůsobit bytový standard dle svých preferencí.

Brno a další regiony Česka

Developerský trh v Brně, který je po Praze druhým největším v ČR, vykazuje podobně pozitivní stav prodejů. Ve třetím čtvrtletí bylo prodáno 167** nových bytů. V tuto chvíli mají zákazníci na výběr z 850** dostupných bytů, jejichž průměrná cena se pohybuje na úrovni okolo 50 000 Kč s DPH / m2. 

V dalších regionech, Libereckém, Pardubickém, Královéhradeckém a Budějovickém kraji je k dispozici 60 developerských projektů s téměř 1000 dostupnými byty, což je dohromady stejně velká porce bytů, jakou disponuje trh v Brně. Pro srovnání je Brno zhruba desetinovým trhem oproti Praze.

I když je průměrná cena těchto regionů Česka 40 000 Kč s DPH / m2, ne všechny byty v dostupných projektech je možné v této ceně pořídit. Rozpětí průměrných cen je v těchto krajích velmi výrazné: na jedné straně nové byty za 20 000 Kč s DPH / m2, na straně druhé exkluzivní apartmány v horských střediscích až za 76 000 Kč s DPH / m2. Stěžejními městy jsou ve sledovaných regionech České Budějovice a Pardubice, ve kterých je k dispozici až 600 nových bytů s průměrnou cenou těsně pod hranicí 40 000 Kč s DPH/m2.

Závěr

Také třetí čtvrtletí letošního roku pokračuje ve vysoké úrovni prodejů. I přes tradičně slabší letní období se na developerském trhu v Praze prodalo 1400* nových bytů. V součtu se za celý rok 2014 podařilo prodat již 4250* nových bytů. Na konci třetího kvartálu bylo v nabídce 7000* dostupných bytů.

Tři čtvrtiny roku 2014 naplňují optimistické prognózy z přelomu roku, které předpokládaly prodeje výrazně převyšující pětitisícovou hranici v Praze. Úroková sazba hypoték na samém dně, potvrzené oživení ekonomiky a snaha developerů uvádět na trh nové bytové projekty jsou faktory, které jsou pro pozitivní vývoj na trhu nejdůležitější.

Praha se dlouhodobě dominantně podílí na výstavbě nových bytů v celé. V posledních 4 letech její dominance významně roste a je již  nad hranicí 50 % (zahájené) resp. 60 % (dokončené). Tento trend výstavby potvrzují i nabídková data z jednotlivých regionů: Praha je dominantním městem českého rezidenčního developmentu, následovaná desetinovým Brnem.

Prodeje v Praze již pět let za sebou rostou. Vzestupnému trendu nahrávají stále velmi nízké úroky hypoték, které již však neklesají tak podstatně jako v minulém období. Klíčové do budoucna bude, aby se trh v Praze a případně Brně „nepřehřál“, tj. aby developerské společnosti nevrhly na trh zbytečně mnoho nových projektů, které ve finále nenajdou svého kupce. Na druhou stranu by stavebnictví i developmentu pomohlo, aby trh a poptávka po bytech v regionech (mimo Prahu a Brno) ožila.
pozn.: Všechny průměrné ceny jsou počítány jako podíl celkové ceny s DPH a uváděné podlahové plochy developerem. Zdrojem jsou veřejně dostupné informace o projektech a jejich ceníky.

------------------------------------------------------------------------------------
* společná data společností Trigema, Ekospol a Skanska Reality
** společná data společností Trigema a Trikaya