Otazníky kolem podlahové plochy bytu

Nový občanský zákoník změnil výpočet podlahové plochy bytu. První zkušenosti ukazují, že to není tak docela bez problémů.
Kolem toho, jak se měří velikost bytu, panovaly vždycky spory a diskuse. Termíny jako podlahová plocha či užitná plocha si vykládal každý tak trochu po svém a kupující často nevěděl, jak velký byt si vlastně kupuje. Podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, resp. dalších právních předpisů platilo až do konce minulého roku, že podlahovou plochou bytu se rozumí plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Do této podlahové plochy se však nezapočítávala plocha nosných konstrukcí a příček uvnitř bytu. Od nového roku, kdy začal platit nový občanský zákoník (a na něj navazující nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění) se výpočet podlahové plochy mění. Nově je stanoveno, že podlahová plocha bytu je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt. Tvoří ji tedy plocha všech místností včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (příček, sloupů, pilířů a podobně).

Byty se zvětšily od 7 až 10 %
Změnou definice podlahové plochy dochází ke „zvětšení“ stávajících bytů o 7 a 10 % a v souvislosti s tím ke snížení ceny připadající na jeden metr čtvereční. Ukažme si to na modelovém příkladu: nový byt na okraji Prahy o původní podlahové ploše 50 metrů čtverečních se nabízel v prosinci 2013 za 2,825 milionu korun při ceně 56 500 korun na metr čtvereční. Letos je však činí výměra podlahové plochy stejného bytu, vypočtená podle nového občanského zákoníku, 53,5 metrů čtverečních. Tedy při stejné celkové ceně bytu vychází metr čtvereční na 52 800 korun.
Názory na novou definici podlahové plochy se různí. Jedni odborníci tvrdí, že nový výpočet je lepší a jednodušší. Dosud byla podlahová plochy pod příčkami a sloupy jakoby ničí. Kromě toho vznikaly komplikace, když si některý vlastník příčky v bytě odstranil a podlahová plocha byla rázem větší, nebo naopak nějaké přidělal a tím si podlahovou plochu bytu zmenšil. Teď se bouráním nebo vestavěním příček na velikosti podlahové plochy nic nemění.
Jiní odborníci však vytýkají novému výpočtu, že je nedůsledný, protože zahrnuje do podlahové plochy bytu jak nenosné konstrukce (tedy příčky), které patří vlastníkovi bytu a může s nimi nakládat dle svého uvážení, tak i nosné konstrukce (sloupy resp. nosné stěny uvnitř bytové jednotky), což jsou společné části celé nemovité věci (tedy bytového domu). Nejsou tedy ve výlučném vlastnictví majitele bytové jednotky, nicméně se započítávají do podlahové plochy jeho bytu a při koupi bytu za tuto plochu platí. Nemá asi cenu na tomto místě rozebírat argumenty příznivců a kritiků nového výpočtu podlahové plochy, mnohem užitečnější mohou být první zkušenosti, které přináší nový předpis v praxi při nákupu nového bytu.

Zastaralé údaje
Někteří zájemci o koupi nového bytu si stěžují, že si vybrali byt podle katalogu, a když došlo na jednání s developerem o kupní smlouvě, zjistilo se, že má jinou podlahovou plochu, než bylo uvedeno. K tomu skutečně zhusta dochází a důvod je pochopitelný – developer dal vytisknout a distribuovat propagační materiály (katalogy, prospekty apod.) ještě před tím, než vstoupil v platnost nový občanský zákoník a na něj navazující právní normy. Proto je v těchto materiálech podlahová plocha vypočtena ještě postaru. V kupní smlouvě, uzavírané v letošním roce, však už musí být vypočtena podle platných právních norem, byt má tedy zpravidla více metrů čtverečních, než bylo původně avizováno. Pokud developer nebo jeho prodejce klientovi toto nedopatření vysvětlí a cena za bytu zůstane stejná, jak bylo uvedeno v původní nabídce, pak asi není co řešit. Za klamání klientů by mohlo být považováno, pokud by developer neupravil podle nové právní normy podlahové výměry nových bytů nabízených aktuálně, například na svých webových stránkách.

Kdy může jít o klamání klientů
Určitě však není v pořádku, když developer přepočte podlahovou plochu podle letos platných právních norem a adekvátně zvýší cenu bytu oproti původní nabídce. Prostě vynásobí původní cenu za metr čtvereční nově vypočtenou podlahovou plochou, která je větší. Takové jednání je nesolidní a kupující by na novou cenu neměl přistoupit.
Ale pozor! Při uzavírání kupní smlouvy v letošním roce může být cena bytu o něco vyšší než v loňské nabídce developera, a přitom to nemusí souviset s novým způsobem výpočtu podlahové plochy. Cenu může zvýšit rozšíření povinnosti platit DPH z pozemku pod stavbou, které platí od 1. 1. 2014. Jak uvádějí developeři, promítá se zdražením konečné ceny bytu v průměru o dvě procenta.

Nepodceňujte správnou výměru
Ke sporu může dojít mezi developerem a kupujícím, pokud byla v roce 2013 (případně ještě dříve) uzavřena smlouva o smlouvě budoucí nebo smlouva o výstavbě a v ní je uvedena výměra podlahové plochy podle starých norem. Letos je uzavírána kupní smlouva a v ní se už musí objevit výměra podlahové plochy podle nové kalkulace. Seriozní developer to klientovi včas vysvětlí a rozdíl údajů ve smlouvě o smlouvě budoucí a kupní smlouvě právně ošetří například dodatkem ke smlouvě. 
Klient by neměl přistoupit na to, aby v kupní smlouvě uzavírané v letošním roce, byla uvedena výměra podlahové plochy vypočtená podle staré právní normy. Skutečný stav by pak neodpovídal zákonu a to přináší řadu komplikací. Ze špatného výpočtu podlahové plochy vyplývá i špatně stanovený spoluvlastnický podíl. Co to znamená? V novém bytovém domě, který je ve společném vlastnictví všech vlastníků, se vypočítává vlastnický podíl podle podlahové plochy bytu. Výměra plochy bytu je tedy důležitým kritériem pro stanovení velikosti práv i povinností vlastníků bytových jednotek. Nezapočtením svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu se podlahová plocha bytu vlastníka zmenší, tím se sníží jeho podíl a změní se i váha jeho práv při rozhodování v rámci společenství vlastníků.