Ceny bytů zůstanou letos příznivé

Daň na pozemky zvedla cenu nových bytů. Víc by však už letos zdražovat neměly.
Na počátku letošního roku v průměru mírně vzrostly ceny nových bytů. Postarala se o to novela zákona o dani z přidané hodnoty (DPH). Začala platit od 1. ledna 2014 a nově uvalila DPH na většinu stavebních pozemků, které byly dříve od daně osvobozeny. Developeři novou daň promítli do svých cenových kalkulací (viz podrobněji: Zdanění pozemků a ceny nových bytů). Pro zbytek letošního roku však odborníci předpovídají, že k dalšímu zdražování nových bytů už nedojde. Ceny budou příznivé a naskýtá se dobrá příležitost ke koupi.

Slabá poptávka
Podle Trend reportu 2014, analýzy realitního trhu, který v dubnu zveřejnila renomovaná Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), ceny nových bytů udrží letos na uzdě slabá poptávka. Podvazuje ji přetrvávající ekonomická krize a finanční nejistota domácností. Projevují se však také negativní vlivy demografického propadu generace 25 až 34letých, jejíž příslušníci si dříve ochotně brali hypotéky a pořizovali své první vlastní byty. Na přelomu let 2014 a 2015 odborníci očekávají pokles poptávky i u věkové kategorie 35 až 39letých, která kupuje většinu rozměrnějších bytů. Na bytovém trhu přetrvává relativně velká nabídka dokončených nových bytů (i těch starších), a proto developeři nemají pro zvyšování cen prostor.

Luxusu se daří
Výjimkou jsou luxusní bytové projekty, není jich mnoho, lákají zájemce na výjimečnou polohu, nadstandardně nízkou energetickou náročnost, luxusní vybavení nebo jiné výjimečné parametry. Ceny bytů v takových objektech stále rostou.
Ne všechno, co se tváří jako luxusní bydlení, jím však skutečně je. Kvalita lokality bývá většinou objektivně daná (dopravní obslužnost, infrastruktura, kvalita ovzduší, okolí, apod.). Energetickou náročnost budovy musí dnes každý prodávající (v tomto případě developer) prokázat energetickým štítkem. Obojí si tedy může zájemce o byt nabízený za „luxusní“ cenu snadno ověřit. Co se týče nadstandardních použitých materiálů a výjimečného vybavení, to už bývá složitější. Každopádně by developer měl poskytnout dostatek informací, aby každý mohl posoudit, zda vyšší cena odpovídá i vyššímu standardu a kvalitě.

Co se nabízí
Nová výstavba zatím v České republice stagnuje a větší počet bytových domů se postaví pouze v Praze, resp. v Brně. Jiří Pácal a Marcel Soural, kteří pro Trend report 2014 zpracovali prognózu vývoje bytového trhu na rok 2014, odhadují, že se letos prodá v hlavním městě přibližně 4800 až 5200 bytů, v regionech to budou nevýznamné počty.
I v metropoli však nabídka nových bytů v porovnání s rokem 2012 klesla o 12 %. Na počátku roku 2014 zde bylo k mání 5970 jednotek, z nichž něco přes třetinu (34 %) tvořily 2+kk s průměrnou výměrou 55,4 m2, téměř stejný počet 3+kk o průměrné výměře 81,7 m2, 14 % nabídky připadalo na 1+kk a 15 % na byty 4+kk. Zajímavé je, že průměrná nabídková cena bytů, které se dostaly do prodeje loni, je nižší, než u těch, které developeři prodají už od roku 2012 nebo byly dokončeny dokonce již v roce 2011.

Výhled zatím opatrný
Stavebnictví bude podle odborníků z ARTN v útlumu pravděpodobně ještě rok, možná dva roky. Mnozí developeři se na čas z bytové výstavby stahují. Velmi pečlivě sledují všechny trendy a budou opatrní, než se pustí do nových projektů. Vyčkají určitě, až se objeví trvalejší známky oživení poptávky. Podle odborníků z ARTN poptávku po bytech může nastartovat až ekonomické oživení, až domácnosti pocítí větší sociální jistoty a budou si ochotněji brát hypoteční úvěry.
Část developerů z bytové výstavby odchází úplně, někteří dobrovolně, jiní pod ekonomickým tlakem, protože se jim nedaří prodat dokončené projekty často ani za cenu, která zcela nepokryje jejich vynaložené náklady. Bytový development se tak koncentruje do rukou nejsilnějších hráčů. Názorným příkladem je hlavní město, kde již v současné době 4 největší developeři prodávají zhruba 60 % veškerého objemu nových bytů.
Nabídka nových bytů se bude v letošním i příštím roce stále ztenčovat a jakmile se znovu oživí koupěschopná poptávka, jejich ceny mohou nabrat rychlý směr vzhůru. Nové bydlení, které právě držíte v ruce, ale ukazuje, že zatím je ještě z čeho vybírat a developeři jsou schopni uspokojit většinu zájemců.

Podlahová plocha jinak
V letošním roce dochází ke snižování ceny za metr čtvereční podlahové plochy bytů, do jejich celkové ceny se to však nepromítá. Jak máme tomuto paradoxu rozumět? Může za to nový občanský zákoník, který změnil výpočet podlahové plochy. Nově se do ní započítávají i plochy pod příčkami, stoupačkami, pilíři, komíny, nebo třeba i sklepní kóje a komory mimo byt. Touto změnou dochází ke „zvětšení“ podlahové plochy stávajících bytů o 7 a 10 % a v souvislosti s tím ke snížení ceny připadající na jeden metr čtvereční. Ukažme si to na modelovém příkladu: nový byt na okraji Prahy o původní podlahové ploše 50 metrů čtverečních se nabízel v prosinci 2013 za 2,825 milionu korun při ceně 56 500 korun na metr čtvereční. Letos je však výměra podlahové plochy stejného bytu, vypočtená podle nového občanského zákoníku, 53,5 metrů čtverečních. Tedy při stejné celkové ceně bytu vychází metr čtvereční na 52 800 korun.
Do budoucna musíme s novou definicí podlahové plochy počítat a při výběru bytu si pečlivě zjistit, jak velký prostor nám po odečtení půdorysu pod příčkami, stoupačkami a jinými „neobyvatelnými“ prostorami zbude k životu a kolik za něj zaplatíme.