Nový versus rekonstruovaný byt

Investovat do novostavby, nebo raději vsadit na levnější byt v paneláku? Při odpovědi na otázku, kterou řeší mnozí z těch, kdo v hlavním městě řeší otázky bydlení, je nutné vzít v úvahu řadu hledisek. Z výsledného srovnání pak může vyplynout, že na první pohled méně finančně náročná možnost nemusí být ve finále vůbec výhodná.

 

Je jasné, že pořizovací náklady vyznívají jednoznačně pro starší nemovitosti, které jsou v porovnání s novostavbami samozřejmě levnější. Jejich rekonstrukce, která je obvykle u letitých bytů nebo domů nezbytná, však často bývá kamenem úrazu: technický stav nemovitosti může být mnohem horší, než je ze zběžného průzkumu patrné, s postupem prací se často odkrývají netušené nedostatky, jež je třeba napravit. Rozsah nezbytných úprav pak může dosáhnout takového rozsahu, že se nakonec výsledná cena nemovitosti vyhoupne dokonce i nad částku, kterou by si vyžádala koupě nového bytu. Při kalkulaci nelze zapomenout ani na finanční náročnost běžného provozu: v souvislosti s platnou legislativou, která směřuje k podpoře nízkoenergetického a pasivního bydlení, se náklady na energie potřebné zejména k vytvoření optimální tepelné pohody budou u moderních projektů od těch zastaralých významně lišit.

 

K ilustraci lze využít porovnávání reálných nákladů, jež si vyžádá rekonstrukce jednotlivých částí šestipatrového panelového domu se sedmdesátkou bytů, který byl postaven v letech 1975-1985. Nejčastější úkony u podobných nemovitostí zahrnují rekonstrukci výtahů, stoupaček, zateplení fasád objektu, opravy balkonů, výměnu elektrorozvodů a oken, renovaci střech. Nezanedbatelný podíl na výsledném rozpočtu mají samozřejmě rovněž náklady na renovaci interiéru jednotlivých bytů, aby jejich majitelé mohli využívat standardů bydlení srovnatelných s těmi, které běžně nabízejí moderní obytné projekty. Součet všech investic obvykle nenechá nikoho na pochybách: když se k pořizovací ceně bytu připočtou náklady na kompletní rekonstrukci uvažovaného domu (zhruba 25 milionů korun, což představuje 335 000 Kč na domácnost) a finance potřebné na modernizaci interiérů, pohybuje se výsledná částka kolem 2,5 milonů korun, za něž lze pořídit velikostí plus mínus srovnatelný byt v novostavbě.

 

Významným důvodem ve prospěch pořízení nového bytu je také časová náročnost rekonstrukce. Zatímco do novostavby se leh nastěhovat ihned po koupi (samozřejmě v případě, že jde o dokončený projekt), starší nemovitost musí spolu se svými majiteli projít nepříjemnou anabází úprav, které se často proti původním předpokladům protáhnou a prodraží. Nejen o náklady do práce řemeslníků a potřebných stavebních materiálů: během rekonstrukce je totiž nutné platit i poplatky spojené s vlastnictvím a provozem dosud neobyvatelného bytu stejně jako splátky eventuálního hypotečního úvěru. Dalším úskalím je nezbytné papírování, jež bez ohledu na způsob vlastnictví (byt nájemní, družstevní, osobní) je nutné respektovat příslušnou normu (stavební zákon). Vlastník domu má podle zákona právo na veškeré informace o připravovaných a probíhajících úpravách, jež podléhají pochopitelně jeho souhlasu. Při zásahu do nosné konstrukce bytu je povinností investora zažádat rovněž o stavební povolení.

Úpravy ovlivňující nosnou konstrukci budovy z pohledu jejího zatížení nebo účelu využití se vyžadují stavební povolení udělované na základě projektové dokumentace vypracované autorizovanou osobou. Neobejde se bez něho například vytvoření dodatečných otvorů v nosných stěnách či rušení těch stávajících v rámci spojování místností, ani zásahy do stropních konstrukcí při vzniku mezonetového bytu.

Lodžie a balkony zákon nepovažuje za obytné místnosti. Tyto konstrukční prvky vnějšího pláště bytu tedy k vlastnictví bytu nepatří, proto se na ně vztahuje výlučné právo užívání společných částí domu. Jejich úpravy je tedy třeba realizovat pouze s v součinnosti s majitelem objektu.