Pro vlastní bydlení i jako investici
Developeři tvrdí, že ceny bytů klesají. Vyplatí se nakupovat, protože kvalitních projektů ubývá.
I když developerské společnosti většinou zveřejňují zprávy, které vyhovují jejich obchodním zájmům, na informaci o poklesu cen bytů přece jen něco bude. Kdo sleduje realitní trh, jistě zaznamenal, že nabídka už několik let převyšuje poptávku. Není se co divit, ekonomice se nedaří a lidé se do velkých investic nechtějí pouštět. Ceny bytů klesají dokonce i v Praze, kde jsou průměrné příjmy obyvatel nejvyšší v celé ČR a trh nemovitostí nejživější.
V porovnání s rokem 2010 je údajně cena za metr čtvereční nového bytu v hlavním městě o 10 % nižší a dosahuje 54 tisíc korun, a přesto zůstává neprodáno přes 6300 dokončených bytů.
Staví se málo, budou chybět
Doba přeje koupi bytu i proto, že brzy by mohlo být vyprodáno. Objem bytové výstavby se totiž propadl během krize o polovinu a stále klesá. Totéž platí pro počet žádostí o stavební povolení. Znamená to, že s prvními známkami ekonomického oživení se může poptávka s nabídkou vyrovnat a developeři budou mít opět prostor pro zvýšení cen.
I zájemci o koupi bytu s využitím hypotéky mají nyní ještě příznivé podmínky, protože průměrné úrokové sazby se pohybují kolem 3 %. Podle odborníků by mohly do konce roku vydržet. Kdo potřebuje v nejbližší době bydlet a rozhodl se, že chce žít ve vlastním, nemá co řešit. Ale co ti, kteří přemýšlejí, zda se jim vyplatí koupit byt jako investici?
Investovat do nemovitosti je celkem dobrý nápad, zvláště když úroky v bankách nedosahují inflaci ani po kotníky a akciové trhy jsou pořád jako na houpačce. Zhodnocení nemovitosti může přijít ve formě pravidelného příjmu z nájemného, nebo z očekávaného vzestupu její hodnoty, v lepším případě z obojího.
Nájemních bytů je však na trhu dostatek, a aby investor obstál v konkurenci, musí zájemce přilákat nízkým nájmem nebo kvalitou, tedy atraktivní, dopravně dostupnou lokalitou s infrastrukturou. Relaxace, sport a zábava v místě jsou vítány. Obojí strategie má své výhody i nevýhody. Ukažme si to na dvou modelových příkladech, které počítají s cenami a podmínkami v Praze.
Nízká cena nezaručuje výhody
První investor koupí byt za co nejnižší cenu. Bude kalkulovat, že ho pronajme levně (studenti, zahraniční dělníci, apod.) a bude mít vysoké procento obsazenosti (cca 95 %). Možná si ale bude muset vzít hypotéku.
Byt o výměře 50 m2 se dá pořídit za 2,6 milionu korun. Zajímavé nájemné by mohlo být na poměrně konkurenčním trhu kolem 7000 korun (k tomu je třeba připočítat, že nájemce bude muset platit provozní náklady bytu 3500 až 4000 korun). Čistý výnos investora (po zdanění) by byl bez mála 72 tisíc korun ročně, což představuje 2,76 % vynaložené částky. Tedy rozhodně víc, než kolik vynese vklad v bance.
Kdyby si však náš první investor musel vzít na 70 % ceny bytu hypotéku, tak ji z nájemného nebude schopen splácet. I kdyby se úroková sazba 3 % udržela po celých 20 let trvání hypotéky, měsíční splátka by činila 10 260 korun. Ale ani zhodnocení bytu to nebude příliš zajímavé, protože ceny bytů v průměrných projektech rostou pomaleji, pokud vůbec.
Investovat spíše do kvality
Druhý investor vsadí na kvalitu a koupí 3+kk za 3,5 milionu korun. Bude požadovat nájem 14 000 měsíčně (několik studentů, rodiny s dětmi, pronájem firmě, apod.) Připustí nižší obsazenost bytu (85 %), protože hledání nájemců může trvat déle, byt bude třeba častěji rekonstruovat, apod. Čisté roční nájemné mu vynese 127 800 korun, což je 3,65 % investice, tedy výnos, který nejen předčí úroky v bance, ale porazí i inflaci.
Kdyby investoval s pomocí hypotéky na 70 % kupní ceny, byla by měsíční splátka (při 20 let stejných podmínkách) 13 600 korun a pokryl by si ji tedy z nájemného (pokud by se za celých 20 let také nezměnilo). U kvalitnějšího bytu má šanci, že v dlouhodobějším časovém horizontu jeho cena poroste, a také ho snadněji v případě potřeby prodá.
Naše modelové příklady naznačují, že investovat do kvalitnějšího bytu je výhodnější, jak z hlediska průběžného výnosu, tak i z perspektivy časového zhodnocení nemovitosti. Samozřejmě velkou roli hrají konkrétní podmínky, které se v čase budou pravděpodobně měnit − poptávka nájemců, vývoj úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, daní z příjmů, daní z nemovitostí, apod., ale také vývoj nákladů na bydlení. Ty pomalu, ale trvale stlačují výnosy z nájemného. Když může například nájemce platit 10 000 korun měsíčně a procento nákladů na provoz bytu z této částky roste, je samozřejmé, že se snižuje výnos, který dostává investor v podobě čistého nájmu.
Tagy: bydlení |
developeři |
rodinný dům |
stavba |
stavební firmy
Pro vlastní bydlení i jako investici
