Banky o klienty příliš nebojují

V letošním roce se očekává rekordní počet klientů, kteří přejdou se svou hypotékou k jiné bance. Věrnost se jim totiž příliš nevyplácí.
Na českém hypotečním trhu platí staré známé pořekadlo: Když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají. Projevuje se v tom, že banky lákají nové klienty různými akčními nabídkami, slevami a bonusy, ale jakmile s nimi jednou sepíší smlouvu, už o ně tolik nedbají. Často se pak můžeme setkat s tím, že klient, který poctivě několik let splácí hypotéku, při jednání o úrokové sazbě na příští období dostane horší nabídku, než mají noví zájemci. Proto se také mnozí držitelé hypoték odhodlávají odejít s hypotékou k jiné bance, kde se jako noví klienti ocitají v lepší vyjednávací pozici a mohou získat i nižší úrok.  Přesto banky dělají jen málo pro to, aby si staré a dobré klienty udržely.  
ČSOB má hypotéku s bonusem
Aktuálně jen ČSOB ve své jarní kampani uvedla na trh produkt, kterým chce motivovat klienty k věrnosti. Nazvala ho hypotéka s bonusem a mohou ho využít ti, kteří uzavřou smlouvu minimálně na 20 let a půjčí si částku převyšující 200 tisíc korun. Pokud po celou dobu trvání hypoteční smlouvy zůstanou se svou hypotéku u ČSOB, získají bonus ve výši 5 % z jistiny úvěru. Tento bonus je jim odečten už na počátku smluvního vztahu, což se příznivě promítá do výše měsíční splátky (viz příklad). Když klient u ČSOB vydrží s hypotékou 20 let, může ušetřit pár desítek tisíc korun. Vydrží-li alespoň 12 let, získá polovinu bonusu. Odejde-li k jiné bance dříve, musí bonus vrátit. Hypotéka s bonusem tedy vypadá velmi lákavě. Její nevýhodou by mohlo být, pokud by ČSOB měla v příštích letech v průměru vyšší úrokové sazby hypoték než konkurence. Tím by se úspora získaná bonusem mohla snížit nebo zcela eliminovat.
Modelový příklad ČSOB hypotéky s bonusem 
Hypoteční úvěr ve výši: 2 miliony korun
Doba splatnosti 20 let
Výše bonusu:  100 000 korun, klient tedy splácí úvěr jen ve výši 1,9 milionu korun
Úroková sazba s tříletou fixací: 3,49 % (u hypotéky s bonusem je možná fixace na 3 nebo 5 let, aktuálně je 3letá fixace výhodnější)
Výše měsíční splátky: 11 009 Kč (bez bonusu by to bylo 11 589 Kč)
Kdyby klient vydržel 20 let (při stejné úrokové sazbě) zaplatil by za hypotéku s bonusem 2 642 160 Kč (bez poplatků), kdežto za hypotéku bez bonusu 2 781 341 Kč (bez poplatků) – rozdíl je 139 181 korun, což je příjemná úspora.
Česká spořitelna zrušila odměnu za věrnost
Česká spořitelna se vydala zcela opačným směrem než ČSOB a bonus za věrnost klientů právě zrušila. Dříve poskytovala slevu půl procentního bodu z úrokové sazby k hypotékám s 5letou fixací za to, že jí klient byl věrný po celou dobu splácení hypotéky. Jenže nyní už to neplatí. 
Místo toho Česká spořitelna ve své jarní nabídce slibuje snížení úrokové sazby za nákup dalších produktů a služeb. Například 0,3 procentního bodu z úrokové sazby hypotéky získá klient, který bude aktivně využívat Osobního účtu ČS. Za pojištění schopnosti splácet může získat další slevu, a sice 0,1 – 0,15 procentního bodu ze základní sazby hypotečního úvěru podle rozsahu pojištění. Nabídky platí to pro hypoteční úvěry s 3, 4 či 5letou fixací a splatností od 20 let. Každý si musí dobře spočítat, jestli se mu nabízená sleva vyplatí, když třeba ani nepotřebuje produkty, které jí podmiňují.
Jana Malá
BOX
Další akční nabídky financování bydlení

Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS) snižuje sazby u překlenovacích úvěrů
SSČS  nově nabízí překlenovací úvěry HYPO TREND se zástavním právem k nemovitosti se sníženou úrokovou sazbou. U produktu HYPO TREND se klienti dočkají úroku 3,25 % pro úvěry s úrokovou sazbou pevnou na tři roky a dále s úrokem od 3,70 % se sazbou pevnou po celou dobu splatnosti.
Prodloužení akce u Modré pyramidy
Modrá pyramida znovu prodloužila akci u produktu Moudré spoření s nabídkou „2 % + 2 %“. K běžným 2 % ročního úroku z vkladu Modrá pyramida nabízí další zvýhodnění v podobě dodatečného úroku ve výši 2 %. Tuto slevu je možné využít až do července.
Jarní nabídka Komerční banky
Komerční banka přináší akční nabídku v podobě zvýhodnění hypotečních úvěrů s delší dobou fixace. U hypoték s fixací na 5 a více let byla úroková sazba snížena až o 0,6 procentního bodu. Díky tomuto snížení, odpuštění poplatku za zpracování úvěru a ocenění nemovitosti, mohou klienti KB ušetřit v průběhu splácení až několik desítek tisíc korun.
Současně mohou klienti využít další výhody některých hypoték v KB. Flexibilní hypotéka dovoluje klientovi odložit počátek splácení až o 12 měsíců, kdykoliv snížit výši měsíční splátky až o 50 %, přerušit splácení až na 3 měsíce nebo opakovaně složit mimořádnou splátku až 20 % úvěru. U Hypotéky 2v1 je možné financovat jedním úvěrem nejen veškeré investice kolem koupě, výstavby či rekonstrukce nemovitosti, ale také investice spojené s pořízením vybavení domácnosti či dalšími potřebnými výdaji.

Jak řešit závady v bytě
Kvalita bytové výstavby se za posledních 20 let podstatně zlepšila. Přesto se však stále ještě setkáváme s některými nedostatky, které je třeba reklamovat.
Je velmi důležité, abychom již při podpisu kupní smlouvy mysleli na to, že se v novém bytě mohou vyskytnout závady a otevřeli si cestu k jednání s prodávajícím o jejich odstranění. Proto musí být v kupní smlouvě uveden velmi přesný popis bytu a jeho vybavení, dále podmínky předání bytu a také záruky dodavatele. Ideální je si vyjednat, že poslední část kupní ceny ve výši 5 až 10 % bude zaplacena až po převzetí bytu a odstranění všech závad.
Závady zjevné a vady skryté
Závady v bytě mohou být dvojího druhu. Ty první bývají více méně zjevné a zpravidla je odhalíme při jeho přejímání, jako například rozvité umyvadlo, nedoléhající dveře nebo nefunkční ventilace či špatně položená podlaha. (Co si je dobré při přebírání bytu zkontrolovat uvádíme v boxu.)
Všechny zjištěné závady musejí být uvedeny přesně v předávacím protokole i s tím jak a do kdy budou dodavatelem odstraněny. Můžeme si vyjednat i sankce za nesplnění lhůty oprav. V případě, že zjištěné vady brání užívání bytu, je předávací řízení přerušeno až do doby, než budou problémy odstraněny a byt schopný užívání. Do té doby bychom se do bytu neměli stěhovat.
Další vady však mohou být skryté a objeví se až po delším čase užívání bytu. Například nastěhujeme-li se v létě, zjistíme až s prvními mrazíky, že nefunguje regulátor radiátoru topení. Pokud byt převezmeme v zimě, až letní vedra odhalí, že selhává klimatizace.
Kupující má právo, aby i skryté vady bytu byly prodávajícím bezplatně odstraněny. Musí však prokázat, že taková vada existovala již v době přidávání bytu, ale nemohl jí odhalit. U nefunkční klimatizace či radiátoru to asi nebude problém, ale pokud budeme chtít po 3 či 4 měsících vyměnit rozbité splachovadlo na WC, asi nám to dodavatel jako skrytou vadu neuzná. V každém případě platí, že jakoukoli zjištěnou závadu bychom měli hlásit co nejdříve a písemně požadovat její odstranění.  Obvyklé je, že na odstranění skrytých vad dává dodavatel 6 měsíční lhůtu po převzetí bytu, a tak by to také mělo být uvedeno v kupní smlouvě.
Jak na pozdější reklamace?
Kdo už si nový byt někdy kupoval, jistě potvrdí, že řada závad se objeví po delší době.  Nejčastěji se setkáváme s výskytem plísní, prasklinami ve stěnách, vyboulením podlahových krytin a zatékáním do balkonů či teras. Důvodem může být to, že developeři stavějí rychle a rychle chtějí také nové byty prodat. Bytové domy nestačí před nastěhování nových majitelů dobře vyschnout a „sednout“ si. Odborníci uvádějí, že například omítky v novostavbě vysychají zhruba 1 rok, zdivo průměrně 2 roky a celá stavba si na podloží sedá 3 až 4 roky. Proto se také můžeme setkat s tím, že první rok bývá v novém bytě větší vlhkost a je třeba více topit a větrat, jinak se může objevit plíseň. Zhruba během prvních 3 let se také objevují praskliny ve stěnách, ale také problémy s uzavíráním oken či dveří či zatékání z důvodu narušené izolace.
Platí jakési obecné povědomí, že všechny závady je možné reklamovat do dvou let. Proto si mnozí zájemci o koupi bytu nedělají starosti s tím, že jejich kupní smlouvě není záruka dodavatele zmíněna. Jenže dvouletá záruční lhůta se vztahuje na zboží nakoupené v obchodech. Byty však nejsou vysloveně zbožím a v zákoně o vlastnictví bytů ani v občanském zákoníku pro ně žádná zákonem reklamační lhůta není výslovně stanovena. Proto je velmi důležité ve smlouvě o koupi bytu jasně zakotvit její délku a rozsah.
Dobrý developer se většinou zavazuje k záruce na 36 měsíců, na některé části domu (střecha, omítky apod.) může být záruka ještě delší.
Nikdy bychom neměli podepisovat kupní smlouvu, ve které není záruční doba uvedena, nebo je jakkoli omezena, například s poukazem na to, že dodavatel neručí za práce zhotovené subdodavatelskými firmami a záruka se na ně nevztahuje.  
Jak správně reklamovat
Vyskytnou-li se v našem novém bytě nějaké závady, musíme je vždy reklamovat písmeně, přesně popsat, případně zdokumentovat (video, fotografie, svědectví) a přesně také uvést, co požadujeme, tedy čeho by mělo být dosaženo a v jaké lhůtě. Tak například, pokud nám zatéká pod balkonové dveře a došlo k poškození podlahové krytiny v bytě, měli bychom poškození vyfotit, popsat rozsah závady a uvést, že žádáme, aby byla zjištěna a odstraněna příčina zatékání a také vyměněna poškozená část podlahové krytiny.
K řádnému uplatnění reklamace budeme potřebovat kupní smlouvu a protokol o převzetí bytu, abychom prokázali, že máme na bezplatné odstranění závady v záruční době nárok. V některých případech je nutné přiložit i projektovou dokumentaci. Veškerou korespondenci s dodavatelem bychom si měli archivovat pro případ, že by závada nebyla odstraněna dobře a bylo třeba reklamaci opakovat.
Může se však stát, že si nejsme jisti, zda odhalíme všechny zjevné i skryté závady, případně že budeme umět správně uplatnit reklamaci. Pak se můžeme obrátit na odborníky, kteří nám pomohou. Existuje řada firem, které se na revizi bytů a reklamování závad specializují.  Dovedou pomoci jak při přebírání bytu, sepisování závad a kontrole, zda byly dobře odstraněny, tak při reklamování později zjištěných nedostatků, včetně zastupování vlastníka bytu při jednáních s dodavatelem o jejich odstranění.
Jana Malá
Citáty, kterými je možné graficky zpestřit text
Nikdy nepodepisujme smlouvu, ve které je uvedeno, že byt kupujeme či přebíráme…“jak stojí a leží“. Tím se vzdáváme práva na jakékoli reklamace.

Nejčastějšími závadami v nových bytech bývá výskyt plísní, pukliny ve stěnách, vyboulení podlahových krytin a zatékání do balkonů a teras.

Box
Na co dát určitě pozor při přebírání nového bytu
• Sledovat rovnost zdí a podlah.
• Zkontrolovat kvalitu provedení podlah, lišt a jejich spojů, dlažeb, obkladů a jejich spárování.
• Prohlédnout si okna, dveře, rámy, parapety, těsnění a oplechování atd.
• Vyzkoušet si, jak se okna a dveře otevírají a zavírají, zamykají, případně ověřit funkčnost žaluzií či rolet.
• Zkontrolovat nepoškozenost sanitární techniky, vyzkoušet kohoutky, odtoky.
• Ověřit osazení radiátorů a funkčnost regulačních hlavic.
• Zkontrolovat funkčnost zásuvek a vypínačů osvětlení.
• Nezapomenout na kontrolu fungování vzduchotechniky – odsávání par z kuchyně, odvětrání WC a koupelen, případně funkčnost klimatizace.
• Pokud je byt opatřen bezpečnostním systémem, kuchyňskou linkou s elektrospotřebiči, centrálním vysavačem apod.,  je třeba ověřit funkčnost všech přístrojů a systémů.