Hypoteční trh je v pohybu

Češi mají zase větší zájem o hypotéky, zároveň však přibývá i těch, kteří je nejsou schopni splácet.
Celkový objem nově poskytnutých hypoték v meziročním srovnání stoupl v dubnu 2011 o více než 50 procent. Bylo poskytnuto téměř 5900 hypoték v objemu téměř 9,8 miliardy korun. Přitom úrokové sazby stagnují a v průměru dosahují u nově poskytovaných hypoték 4,28 %. Nejvíce poklesly úroky u tříletých a jednoletých fixací. Průměrná hypotéka je v Česku stále ještě poměrně nízká, a sice 1,7 milionu korun. Větší zájem o hypotéky odborníci vysvětlují poměrně příznivými cenami nových bytů a rodinných domů, které v některých případech poklesly o 10 až 15 %.
Češi nemají na splátky
Na druhou stranu podle oficiálních statistik České národní banky roste počet a objem nesplácených hypoték. Dosáhl již téměř 20 miliard korun, což je 3,1 % z celkového objemu hypoték v Česku a čtyřikrát více než před vypuknutím finanční krize. Do potíží se splátkami se dostalo už kolem 11 tisíc lidí. Co z toho vyplývá? Zatím se nejedná o žádnou katastrofu, která by se nějak projevila na trhu nemovitostí nebo dokonce zamávala finančním trhem, jako tomu bylo při hypoteční krizi ve Spojených státech amerických. Jen banky jsou poněkud přísnější při vyjednávání s neplatiči a analyzují, jaké modely vymáhání pohledávek by se jim vyplatily. Některé si už loni vyzkoušely neplatičům nemovitosti zabavit a nabídnout je v dražbě. Za pořizovací ceny však byly byty a domy naprosto neprodejné. Při prodeji pod cenou banka zase nedostala tolik, aby to stačilo na úhradu dluhu. Zbytek by pak stejně musela vymáhat po klientovi, nebo ho rovnou odepsat do ztrát.
Některé banky se proto rozhodují, zda by pro ně nebylo výhodnější rovnou cenný balík hypotečních pohledávek prodat a tak je vyvést ze své bilance. Pak by vymáhání splátek pravděpodobně přebíraly specializované agentury, a ty by mohly proti dlužníkům postupovat mnohem tvrdším způsobem, než to dosud dělaly banky. Jenže ani agentury, které jsou ochotny tyto pohledávky koupit, za ně nechtějí platit příliš mnoho, a proto si zatím odprodej vyzkoušelo jen minimum bank. Pro ty, kteří se dostanou do potíží s hypotékou, zatím situace není tak zlá a mají většinou prostor pro její řešení.
Odklad splátek nebo prodej
Pokud je příčinou neschopnosti splácet ztráta zaměstnání, což je podle informací bank nejčastější případ, měli by dlužníci tuto skutečnost svému finančnímu ústavu co nejdříve sdělit a pokusit se navrhnout řešení. Věří-li si, že v dohledné době opět práci najdou, je možné požádat o přerušení splátek. Většina bank to umožňuje minimálně na 2 měsíce, některé až na půl roku. Problém je v tom, že banka v takových případech požaduje alespoň úhradu úroků, a ty mohou v počáteční fázi hypotečního úvěru tvořit více jak polovinu splátky. Proto je lepší hned zkusit vyjednat odklad celkové splátky, tedy jistiny i úroků.
Druhou možností je pokusit se s bankou dohodnout rozložení splátek na delší časové období a tím je snížit. Vyplatí se to zejména v případě dlouhodobějšího poklesu příjmů.
Pokud však máte dojem, že v nejbližší době hypotéku nebudete schopni utáhnout tak jako tak, není třeba z toho dělat tragedii a nemovitost i s hypotékou obětovat. Lepší je však pokusit se prodat byt či dům vlastními silami nebo s pomocí dobré realitní kanceláře, která to umí. S bankou se musíte na prodeji tak jako tak dohodnout, protože k tomu potřebujete její svolení. Pokud bude vstřícná, poskytne vám na hledání kupci i několik měsíců. Dobře ví, že pak máte větší šanci získat lepší cenu, než kdyby byl váš majetek prodán v nucené dražbě. Buď za vás nový majitel převezme i splácení hypotéky, nebo budete schopni z prodeje umořit větší část dluhu, případně i něco zbude. Musíte však počítat s tím, že za předčasné splacení úvěru si banka pravděpodobně bude účtovat penále, pokud se s ním netrefíte do konce fixace úrokové sazby. Rostoucí problémy se splácením hypoték možná přece jen přinutí banky, aby byly ke klientům vstřícnější a umožňovaly pružnější řešení jejich situace.
(mal)
4. článek
Dobře zabezpečené hypotéky
Životní pojištění k hypotečnímu úvěru může být nutností nebo také zbytečně vyhozenými penězi.
Hypoteční úvěr je většinou dlouhodobým a poměrně velkým finančně závazkem. Někdo ho zvládne bez problémů, ale jinému se může stát neúnosným břemenem, zvláště když mu život přinese nečekané problémy. Honě lidí proto uvažuje, zda by si neměli hypotéku pojistit. Ale podle čeho se rozhodnout?
Účelem pojištění by měla být ochrana před skutečně velkými riziky. V souvislosti s hypotékou je to neschopnost splácet úvěr a následně přijít o střechu nad hlavou. Z toho tedy vyplývá, že pojištění je celkem zbytečné pro ty, kteří pořizují na hypotéku nemovitosti k pronájmu nebo jinému komerčnímu využití, i pro ty, kteří mají dostatečné úspory nebo aktiva uložená například v akciích nebo podílových fondech a mohli by z nich v případě potřeby dluh po nějakou dobu splácet.
Naopak aktuální je pojištění pro všechny, kteří nemají žádné rezervy, jejich příjmy nejsou příliš velké, nebo pocházejí z jednoho zdroje, například když v rodině vydělává jen jeden. V takových případech je největším rizikem snížení nebo ztráta příjmů, případně smrt výdělečně činné osoby. Představme si tři modelové případy koupě nemovitosti na hypotéku a pokusme se pro ně najít optimální řešení pojištění.
Mladá bohatá single
Markéta je typická single - mladá a úspěšná manažerka zahraniční farmaceutické firmy, která žije sama a nechce na tom nic měnit. Uvažuje o koupi malého luxusního bytu na hypotéku. Ze svého platu si může klidně dovolit úvěr splácet a ještě si vytvořit rezervu na 4 až 5 měsíčních splátek. To kdyby si chtěla udělat delší neplacenou dovolenou nebo hledala jiné zaměstnání. Měla by uzavřít k hypotéce životní pojištění?
Největším rizikem po Markétu není ztráta života, protože kdyby zemřela, nemusí jí zajímat co se s její hypotékou a bytem stane. Markéta se nemusí příliš obávat ani dlouhodobé nezaměstnanosti. Je mladá, dobře odborně vybavená a má ve svém CV výborné reference, takže by si jistě brzy našla jinou práci.
Nejhorší by pro Markétu bylo, kdyby se stala invalidní nebo onemocněla některou ze závažných chorob. V takových situacích by pravděpodobně ztratila dobře placené místo, rezervy by byly brzy vyčerpány, neměla by z čeho splácet úvěr a hrozilo by reálné nebezpečí, že přijde o střechu nad hlavou.
Bez života to nejde
Markéta by tedy měla uvažovat o pojištění pro případ invalidity a závažných onemocnění. Vtip je ale v tom, že takové pojištění nesežene, protože tato dvě rizika samostatně pojisti nelze. Je to možné pouze v rámci životního pojištění, tedy spolu s pojištěním pro případ smrti. Markéta si tedy musí najít pojišťovnu, která jí umožní uzavřít pojištění pro případ smrti na co nejnižší pojistnou částku a naopak pojistnou částku pro případ invalidity a závažných onemocnění zastavit tak vysoko, aby z ní mohla splácet dluh a ještě pokrýt své každodenní potřeby. Šlo by tedy o pojištění na několik milionů korun a taková pojistka by byla poměrně drahá. Proto by měla Markéta zvážit, zda se jí vůbec pojištění vyplatí a zda by pro ni bylo lepší, kdyby si raději spořila nebo investovala, a tím si vytvářela rezervu pro nejhorší případ.
Mladá rodinka chce domek
Petr a Jana Horáčkovi čekají druhý přírůstek do rodiny a rádi by se odstěhovali z malého nájemního bytu do vlastního rodinného domku. Na pořízení vysněného bydlení mimo velkoměsto jim však chybí dva miliony korun a potřebovali by si vzít hypotéku. Jenže Jana stráví pravděpodobně dva až tři roky na mateřské a tak bude celá rodina závislá na jen na Petrově příjmu. Petr sice vydělává dost na to, aby úvěr splácel, ale zařizování nového domu a náklady na malé dítě rodině neumožní vytvořit žádnou rezervu.
V případě Horáčkových je pojištění k hypotéce velmi aktuální, protože jim hrozí hned několik rizik – Petr může přijít o práci, může onemocnět nebo utrpět úraz a dočasně nebude schopen hradit splátky. Velkým neštěstím by bylo, kdyby přišel o život nebo se stal invalidní a nechal ženu s dětmi bez prostředků.
Rizikové pojištění 35letého Petra k hypotečnímu úvěru na 2 miliony korun by přišlo u jednotlivých pojišťoven přibližně měsíčně na 750 až 1000 korun, přičemž podmínky plnění pro případ neschopnosti splácet z důvodu nemoci a ztráty zaměstnaní jsou u řady z nich velmi přísné.
Pro Horáčkovi bude vhodné flexibilní rizikové životní pojištění všech uvedených rizik, kdy pojistná částka pokryje jistinu hypotéky plus tří až pětiměsíční příjem Petra, aby měla rodina v případě jeho smrti alespoň na čas z čeho žít. Flexibilní pojištění jim umožní po čase pojistné částky pro určitá rizika měnit, případně sjednávat nebo rušit jednotlivá připojištění. Až začne znovu vydělávat i Jana mohou Horáčkovi například zrušit drahé pojištění neschopnosti splácet pro případ nemoci a ztráty zaměstnání a následně ušetřit na pojistném, nebo za to připojisti děti pro případ úrazu. Až se Horáčkovým splácení hypotéky přehoupne přes polovinu, mohou opět pojistnou částku pro případ smrti a invalidity snížit a část pojistného spořit a vytvářet si tak rezervu na stáří. 
Luxus zralého věku
Náš třetí případ je také typický. Jde o manžele Jírovi, kteří jsou ve středním věku a chtěli by si s pomocí hypotéky zrekonstruovat rodinný domek po rodičích, do kterého se nastěhují po odchodu na odpočinek. Potřebují úvěr zhruba jeden milion korun a do důchodu ho bez problémů ze svých příjmů splatí. Má pro ně pojištění úvěru smysl? V podstatě nemá. Pokud by z nějakého důvodu nebyli schopni úvěr splácet, mohou klidně domek prodat a v důchodu prostě zůstanou v bytě, kde v současné době žijí. Důvodem pro uzavření pojistné smlouvy by mohla být snaha udržet rodinný majetek za každou cenu nebo starost pana Jíry o to, aby manželka v případě jeho smrti neměla finanční nouzi. Jírovi by mohli uvažovat o některém z rezervotvorných životních pojištění, které umožňují pojistit riziko smrti a část pojistného spořit nebo investovat. Mohou volit mezi nejčastěji nabízeným investičním životním pojištění, kde však ponesou veškeré investiční riziko sami, a kapitálovým životní pojištění, které má určitou úroveň zhodnocení zaručenu, i když není příliš vysoká.
Je však třeba mít ještě na zřeteli, že vzhledem k věku bude krytí rizika smrti u pana Jíry na částku 1 milion korun poměrně drahé a zhodnocovat se bude jen malá část pojistného. Manželé Jírovi by si měli dát od pracovníka pojišťovny nebo dobrého finančního poradce podrobně vyčíslit, jak se bude jejich pojištění chovat a jaké jsou nejlepší možnosti zhodnocení pojistného za dobu trvání pojistné smlouvy.
(mal)