Jak získat výhodný hypoteční úvěr

Hitem jsou balíčkové slevy, které nabízejí nižší úrok, ale podmínkou bývá pevnější spojení klienta s bankou.

Na českém hypotečním trhu je veselo. Průměrná úroková sazba u nově poskytnutých úvěrů byla podle Fincentrum Hypoindexu na počátku léta 2,72 %. (Fincentrum Hypoindex je vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném období hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vstupní data pro výpočet poskytují Česká spořitelna, ČSOB, Equa Bank, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, LBBW Bank, Raiffeisenbank, Sberbank CZ, UniCredit Bank a Wüstenrot – pozn. redakce) V průběhu prázdnin se navíc objevily zajímavé akční nabídky několika bank slibující úroky ještě výhodnější. Některé skončily posledním srpnovým dnem, ale na podzim se určitě objeví další. První vlaštovkou je Equa bank, která od 21. 8. zvýhodnila úrokovou sazbu pro refinancování hypotečního úvěru od jiné banky sazba − začíná na 2,19 % a v případě účelové hypotéky na 2,29 %.
Odborníci na finanční trhy očekávají, že levné hypotéky ještě nějakou dobu vydrží. Zároveň však upozorňují, že by se zájemci o hypoteční úvěr neměli dopouštět stejné neopatrnosti, jako jejich předchůdci před několika lety. Tehdejší rekordně nízké úroky zlákaly i řadu zájemců, kteří přecenili své síly. Pak je zaskočila ekonomická krize, ztráta zaměstnání či nutnost přijmout hůře placené místo a také absence jakýchkoli finančních rezerv. Nebyli schopni hypotéku splácet a přišli o střechu nad hlavou. Hypotéka, i když se jeví jako supervýhodná, by neměla nikdy napínat finanční možnosti rodiny nebo jednotlivce do krajnosti.

Hypotéky v balíčku
Hitem letošního roku jsou tzv. balíčkové slevy k hypotékám. Jde o hypoteční úvěr se zvýhodněnou úrokovou sazbou, jejíž získání je podmíněno využíváním dalších služeb nebo produktů stejné banky či její sesterské společnosti. Jak balíček slev k hypotéce vypadá, si můžeme názorně ukázat na příkladu České spořitelny. V srpnu nabízela hypotéku s garantovaným nízkým úrokem 2,29 %. Tuto sazbu mohl získat klient, který aktivně používal účet v této bance, sjednal si pojištění schopnosti splácet, půjčil si maximálně do 90 % odhadní ceny nemovitosti a zvolil si fixaci na 5 let. Podobné balíčky bychom našli i u jiných bank a jejich součástí bývá například ještě sleva na pojistném, pokud si žadatel o hypotéku pojistí schopnost splácet nebo kupovanou nemovitost u určité pojišťovny.

Nízká úroková sazba nebo sleva na pojistném může být zajímavá, je však třeba počítat s tím, že klient musí dodržovat podmínky, za kterých byla poskytnuta. Pokud by zrušil účet v dotyčné bance nebo ho aktivně nevyužíval, například kvůli příliš vysokým poplatkům nebo delšímu pobytu v zahraničí, o výhodný úrok přijde.

Průměr není pro všechny
Průměrný úrok aktuálně poskytovaných hypoték 2,72 % vypadá velmi dobře, ale je to přece jen statistický průměr. Nabídky bank vykazují velký rozptyl, některé mají úrok i pod 2 %, jiné dokonce přesahující 4 %. Zřejmým trendem jsou vysoké úroky u hypoték s roční fixací. V současné době se jeví jako výhodnější volit tříletou fixaci, která je u většiny bank podstatně nižší než roční a o něco nižší než pětiletá. Na druhou stranu většina nabídek akčních balíčkových slev bývá spojena právě s pětiletou fixací, takže bez kalkulačky se neobejdeme.
Hypoteční úvěr s nižší úrokovou sazbou je možné získat někdy i tak, že si zájemce zajistí příznivější poměr půjčené částky k odhadní ceny nemovitosti (70 % a méně), například tak, že nabídne bance jako zástavu ještě další nemovitosti (rekreační objekt, pozemek apod.). Neplatí to však všeobecně. U některých bank jsou výhodnější úrokové sazby při hypotéce do 70 % odhadní ceny nemovitosti, u jiných je ale stejná sazba i u úvěru na 85 % nebo 90 % odhadní ceny nemovitosti. Aktuálně je možné si půjčit i na 100 % odhadní ceny nemovitosti, platí to však především pro klienty, kteří mohou prokázat vysokou bonitu, zejména stabilní příjmy.

Pojištění se může vyplatit
Někdy je možné dosáhnout výhodnější úrokové sazby, pokud žadatel uzavře k hypotečnímu úvěru pojištění schopnosti splácet, které se vztahuje na rizika ztráty zaměstnání, pracovní neschopnosti, trvalé invalidity nebo smrti. Banka má větší jistotu, že o splátky nepřijde, a toto nižší riziko ocení nižším úrokem. Na druhou stranu ale pojistné znamená pro klienta dodatečné výdaje.
Pojištění schopnosti splácet v souvislosti s hypotečním úvěrem je vhodné pro živitele rodiny (bez ohledu na to, zda bude mít u pojištěné hypotéky nižší úrok nebo ne), protože v případě výpadku příjmu nebo náhlé smrti hrozí rodině, že přijde o střechu nad hlavou. Zájemci o hypotéku, kteří nemají žádné závazky, si musejí výhodu nižší úrokové slevy za cenu placení pojistného rozmyslet a propočítat.
Možnost získat nižší úrok u hypotéky pokud se má žadatel pojištění pro případ neschopnosti splácet, však na českém trhu pomalu vymírá. Je nahrazována balíčkovou slevou, která automaticky počítá, že k hypotéce pojištění schopnosti splácet bude uzavřeno a dává klientům určitou slevu na pojistném, pokud smlouvu uzavřou v určité pojišťovně.

Refinancování už tolik natáhne
Hypotéku se zajímavým úrokem je možné získat i refinancováním u jiné banky. V první polovině letošního roku této možnosti využilo 21 % držitelů hypoték a v průměru získali úrok o 0,5 procentního bodu nižší, než měli dříve. Nicméně podle statistiky České národní banky zájem o refinancování pomalu klesá. Analytici společnosti Fincentrum uvádějí jako důvod změnu v chování bank. Konečně si prý uvědomily, že udržet si stávajícího dobrého klienta je minimálně stejně důležité, ne-li výhodnější, než získat nového nebo ho odlákat konkurenci. Proto se začaly ke svým stávajícím klientům chovat vstřícněji a při ukončení fixačního období jim nabízejí minimálně stejně výhodné podmínky, jako potenciálním novým zájemcům.