Hypotéky jsou levné, radujme se

Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou nízké a pravděpodobně se udrží po celý rok. Banky půjčují i na 100 % odhadní ceny nemovitosti.
Průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů, které si klienti vzali v průběhu měsíce března 2014, klesla na příjmený průměr 2,95 %. Odborníci to přičítají konkurenci bank, které chtějí získat co nejvíce nových klientů. Svádějí však boj i o ty, kteří už hypotéku mají. Zhruba 100 tisícům majitelům hypoték letos končí období tří respektive pětileté fixace a budou vyjednávat o nové úrokové sazbě. V porovnání s tím, kolik za úvěr platili dosud, je čeká příjemná změna. Tak například v dubnu 2099 činila průměrná úroková sazba 5,54 % (v dubnu 2011 to bylo 4,28 %). Klient, který si vzal před pěti lety hypotéku (v té době činila její průměrná výše 1,6 milionu korun) na 20 let, dosud splácel bance 11 042 korun měsíčně. Od letošního roku může s novou sazbou ušetřit každý měsíc 2200 korun.
Končící období fixace znamená pro klienty vždycky vhodnou příležitost změnit banku, pokud s tou stávající nebyli v minulém období příliš spokojeni, nebo se domnívají, že jinde získají lepší podmínky. Pro banky to zase znamená, že mohou potenciálně desítky tisíc klientů přetáhnout od konkurence. Proto také stále přicházejí s nejrůznějšími lákadly.

Akční sazba nemusí být zadarmo
Už od jara se na hypotečním trhu objevují nabídky tzv. akčních úrokových sazeb. V některých případech jde skutečně o výhodnou příležitost, jak získat úvěr levnější o pár desítek i stovek tisíc korun, jinde je to spíše reklamní trik.
Aby se klient dostal na akční úrokovou sazbu, musí prokázat nejen dostatečnou bonitu, tedy schopnosti splácet, ale často splnit i řadu dalších podmínek. Nejčastěji to bývá nutnost uzavřít životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet hypotéku, a to u pojišťovny, která je ve stejné finanční skupině jako banka. Taková pojistka však může být finančně náročná a náklady na ní eliminují výhody akční úrokové sazby.
U jiných bank je podmínkou pro získání akční sazby tzv. aktivní běžný účet. Je dobré si předem zjistit, co to obnáší. Pokud by šlo například o určitý objem prostředků, které musejí být na takový účet měsíčně poukazovány, nebo o určitý objem transakcí, které se na něm musejí měsíčně proběhnout, je to velmi svazující. Nesplnění podmínky „aktivnosti“ účtu totiž většinou znamená, že klient o akční úrokovou sazbu přijde.

Australská hypotéka
Hypoteční banka během jarních měsíců propaguje svůj nejnovější produkt, tzv. Australskou hypotéku. Její výhodou má být, že čím větší částku si klient půjčí, tím nižší úrokovou sazbu mu banka dá. (Australskou hypotéku bychom si neměli splést s Americkou, protože jejich princip se liší. Obě sice musejí být zajištěny nemovitostí, ale Americká hypotéka je výhradně neúčelová a její úroková sazba bývá o něco vyšší, než je průměr nabízený bankou, bez ohledu na to, jaký je objem půjčených prostředků.)
Australská hypotéka v pojetí Hypoteční banky je úvěr nad 1 milion korun s možnou fixací úrokové sazby na 3, 5 nebo 7 let. Může být poskytnuta maximálně do 85 % hodnoty nemovitosti (LVT). Při výši hypotéky nad 1 milion korun začíná úroková sleva od 0,2 procentního bodu, nad 2 miliony korun od 0,3 procentního bodu, nad 3 miliony korun od 0,4 procentního bodu. Od března má Hypoteční banka v nabídce ještě tzv. Australský schod, kdy u úvěru nad 4 miliony dává slevu na úroku 0,5 % procentního bodu.
Vzhledem k tomu, že většina hypotečních bank nediferencuje úrokové sazby podle výše hypotéky, ale podle poměru půjčené částky k hodnotě nemovitostí (LVT), nebo podle doby fixace, může být pro některé klienty nabídka Australské hypotéky od Hypoteční banky zajímavá. Pokud však klient žádá o úvěr na vyšší částku (několik miliónů korun) a prokáže dostatečnou bonitu, jsou ve většině bank ochotni s ním jednat o individuální výši úrokové sazby, aniž by tomu říkali Australská hypotéka.

Air Bank se chystá na trh hypoték
Kdo nestačil využít žádné z jarních akčních nabídek, nemusí zoufat. Konkurenční boj bank bude pokračovat po celý rok. Na hypoteční trh se například chystá vstoupit nový hráč – Air Bank. Tato banka patří do finanční skupiny PPF a je jednou z nejmladších na českém trhu, protože nabízí klientům své služby od října 2011. Prezentuje se jako férová banka a velkou pozornost věnuje implementaci nových technologií. Pokud se bude chtít na hypotečním trhu etablovat, jistě přijde s nějakou zajímavostí.
Zatím se proslýchá, že Air Bank nabídne hypoteční úvěry přednostně klientů, kteří se chtějí refinancovat a teprve koncem roku 2014 i těm, kteří ještě hypotéku nemají. Údajně umožní měnit výši splátek podle přání klienta a nebude trestat předčasné splacení hypotéky vysokými sankcemi.
           
           
Se 100% hypotékou opatrně
Trendem, který můžeme pozorovat na současném hypotečním trhu, je návrat hypotečních úvěrů na celou odhadní cenu nemovitosti. Tak zvané 100% hypotéky se z nabídek bank vytratily v době finanční krize. Jsou totiž rizikovější, protože se klient na úhradě kupní ceny nemovitosti nepodílí žádnými vlastními prostředky, což ho méně motivuje splácet, když se dostane do finančních potíží. Kromě toho banka nese větší riziko propadu cen nemovitostí v době případné nemovitostní krize.
Vyšší rizikovost 100% hypoték se promítá do zvýšené úrokové sazby (respektive ve vyšší rizikové marži, která je součástí sazby). Odborníci však upozorňují, že v zápalu konkurenčního boje jsou některé banky ochotny nyní poskytnout 100% i na velmi nízký úrok (i 3 %). Česká národní banka (ČNB) před tímto trendem varuje. Takové nerozumné podbízení může totiž vést k předlužování klientů, ale také k růstu počtu nesplácených úvěrů v bilanci banky. Jan Frait, ředitel samostatného odboru finanční stability ČNB, dokonce navrhuje, aby potenciální expanze 100% hypoték byla omezena regulačním opatřením, které by buď zakazovalo půjčovat pouze nad 85 % odhadní ceny nemovitosti, nebo bankám stanovovalo, jaké procento z objemu hypoték mohou poskytnout na 100 % odhadní ceny nemovitosti.
Před 100% hypotékami varují i finanční poradci, a to v těch případech, kdy je důvodem žádosti klienta o hypotéku na celou nemovitost absence jakýchkoli vlastních úspor. I když takový klient prokáže dostatečné příjmy a schopnost splácet, může být 100% hypotéka závazkem nad jeho síly.
V některých případech se však 100% hypotéka vyplatí. Je užitečná například když má žadatel určitá vlastní aktiva, ale není pro něj výhodné je momentálně použít na nákup nemovitosti, třeba proto, že není vhodná doba, aby prodával akcie, podílové listy nebo obligace, do kterých investoval, či předčasně vypovídal termínovaný vklad s výhodnou úrokovou sazbou. Pak se dá využít 100% hypotéka s krátkodobou fixací a po jejím skončení část dluhu uhradit z uvolněných vlastních zdrojů. 

Výhled plný optimismu
Do budoucna odborníci očekávají, že úroky hypotečních úvěrů budou stagnovat, nebo porostou jen mírně. Jan Sadil, ředitel Hypoteční banky, ve zmíněné analýze nemovitostního trhu Trend report 2014 sice upozornil, že bude záležet na vývoji inflaci, která by mohla zvýšit tlak na růst sazeb, například pokud by ČNB pokračovala v oslabování koruny. Podle Jana Sadila by sazby mohly stoupat také v případě, že by došlo k výraznějšímu oživení ekonomického růstu. Zatím však ani jeden z těchto variant příliš nehrozí.